如何用管理學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)？下跌的主要原因解釋為經(jīng)濟(jì)學(xué)Principle房?jī)r(jià)鑒于以往房地產(chǎn)調(diào)控措施導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在很多人對(duì)新八條在調(diào)控當(dāng)前中高房?jī)r(jià)的效果持懷疑態(tài)度。中國(guó)2013年開(kāi)始下降-1經(jīng)濟(jì)學(xué)原因分析，需求下降，所以房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，中國(guó)市人大副主席房?jī)r(jià)。

地方政府的財(cái)政來(lái)源是賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商與地方政府合謀將房地產(chǎn)視為搖錢(qián)樹(shù)，使得房?jī)r(jià)居高不下。如果你說(shuō)到了重點(diǎn)，你會(huì)被水表檢查。直接原因就是錢(qián)太多。房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)也是因?yàn)楸O(jiān)管不力。根本原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有問(wèn)題。至于結(jié)果，國(guó)家控制民生產(chǎn)品價(jià)格，所以不餓，但是越來(lái)越難好起來(lái)。有點(diǎn)不好說(shuō)利弊。其實(shí)房子、車(chē)子、古玩字畫(huà)、奢侈品等價(jià)格如何并不重要。站起來(lái)。都是很蠢的游戲，尤其是房子。泡沫遲早會(huì)破滅，然后大量印鈔，所有財(cái)富都會(huì)被稀釋?zhuān)@就解決了。

馬云說(shuō)，未來(lái)的房子就像洋蔥。在什么情況下，房?jī)r(jià)像洋蔥？房地產(chǎn)泡沫破滅了，房子像洋蔥一樣。不破就維持高價(jià)。什么是房地產(chǎn)泡沫？是靠房子發(fā)展起來(lái)的經(jīng)濟(jì)。如果是高/123，456，789-1/，那一定是有高幣支撐。比如你建100套房子，每套房子要100萬(wàn)，一共是1億，那么你必須有1億作為支撐。如果你把房子漲到1000萬(wàn)套，總共就是1億元，你就有1億元作為支撐。

近幾年的樓市環(huán)境，每當(dāng)有人聲討高房?jī)r(jià)，總有很多專(zhuān)家站出來(lái)為房地產(chǎn)站臺(tái)，仿佛房?jī)r(jià)不漲，就是動(dòng)了他們的奶酪，義憤填膺。有一些經(jīng)典案例，比如中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心代表主任李鐵。他曾經(jīng)說(shuō)過(guò):只有房地產(chǎn)才能刺激經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有幾百個(gè)。如果人們不買(mǎi)房，家裝、建材、家電行業(yè)都會(huì)衰落，那怎么拉動(dòng)內(nèi)需呢？

鑒于之前房地產(chǎn)調(diào)控措施導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越高的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在很多人都懷疑新八條對(duì)當(dāng)前中高房?jī)r(jià)的調(diào)控效果。有人認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)因調(diào)控而上漲；有人認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)不漲就好，不可能跌。當(dāng)然也有人認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)肯定會(huì)因?yàn)檎{(diào)控而下跌。2011 房?jī)r(jià)，走勢(shì)如何？我擔(dān)心的是千萬(wàn)準(zhǔn)房奴的心:現(xiàn)在買(mǎi)房，將來(lái)會(huì)后悔；現(xiàn)在不買(mǎi)房，將來(lái)漲了會(huì)后悔的。

一、原則:房子只能用錢(qián)買(mǎi)。這個(gè)問(wèn)題看似愚蠢，卻切中了問(wèn)題的核心。比如A市2011年有10萬(wàn)套商品房，均價(jià)100萬(wàn)元，分布在A市城區(qū)和郊區(qū)，那么要把這10萬(wàn)套房子全部賣(mài)出去，就需要購(gòu)房者花1000億元全部買(mǎi)下來(lái)。比如A市，2011年1000億沒(méi)人買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)，那么這10萬(wàn)的房子肯定有一部分賣(mài)不出去。

個(gè)人觀點(diǎn)從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)(消費(fèi)、投資和出口順差)首先是消費(fèi)，消費(fèi)在中國(guó)GDP中的比重一直很小(與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相反)。有人疑惑，房?jī)r(jià)為什么消費(fèi)這么低。那是因?yàn)樵诤暧^經(jīng)濟(jì)中，房子這方面的投資是算在投資里面的。然后是出口順差。在2008年金融危機(jī)之前，出口一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主力。然而，金融危機(jī)后，隨著美國(guó)量化寬松和全球經(jīng)濟(jì)低迷，中國(guó)的貿(mào)易出口在此期間遭受了嚴(yán)重的挫折，開(kāi)始逐漸失去之前在成本(尤其是勞動(dòng)力成本)方面的優(yōu)勢(shì)。

2008年金融危機(jī)后，中國(guó)a股市場(chǎng)從6000點(diǎn)暴跌至1600點(diǎn)，導(dǎo)致投資者產(chǎn)生極大恐慌，經(jīng)濟(jì)損失巨大。投資者逃離股市后，由于經(jīng)濟(jì)和國(guó)民生活中的剛性需求，房地產(chǎn)(樓宇)開(kāi)始成為他們新的投資對(duì)象和投資資金的避風(fēng)港。這說(shuō)明目前的樓價(jià)隱約有當(dāng)年股市的感覺(jué)。

Now 房?jī)r(jià)是合理的，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，一件商品可以變成錢(qián)，這是最驚心動(dòng)魄的一跳。樓市的房子完成了這一跳，說(shuō)明它的價(jià)格是合理的。對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，恐怕看到這樣的聲明就會(huì)被罵。他們認(rèn)為這樣的官員，這樣的專(zhuān)家，真的值得批判，敢說(shuō)這樣的話，一定是能忍的。但是，這樣的人還是不少的。前段時(shí)間很多專(zhuān)家頻頻出格言論，都拿中國(guó)高房?jī)r(jià)“未婚妻論”“丈母娘論”“父母論”等等。總之，他們都把房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌貢獻(xiàn)歸功于我們普通老百姓。

政策環(huán)境、法律環(huán)境、管理環(huán)境的分析，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和其他很多行業(yè)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。在中國(guó)(尤其是內(nèi)地)還很難通過(guò)科學(xué)的理論分析來(lái)解釋一個(gè)行業(yè)。管理層經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的分析如下:近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用；但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、高/123，456，789-1/收入比、/123，456，789-1/增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。很多城市/123，456，789-1/的增長(zhǎng)速度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市居民收入水平不符。一方面，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)價(jià)格的“催化劑”；然而，另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)會(huì)增加城市的生產(chǎn)和生活成本，阻礙城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

需求，需求下降，所以房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。所謂房子是剛需，都是扯淡。此外，北上廣深房?jī)r(jià)依然強(qiáng)勢(shì)上漲，二線城市低迷，三四線城市基本跳水。北上廣深都很好理解，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的一直是人口凈流入地區(qū)，所以對(duì)房子的需求基本都在增加，房?jī)r(jià)增加是必然的。二線城市這幾年跟風(fēng)，和一線城市大力發(fā)展房地產(chǎn)，但是回過(guò)頭來(lái)突然發(fā)現(xiàn)自己城市的需求不如一線城市，泡沫被戳破，自然房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，但是因?yàn)楫吘故谴蟪鞘校枨筮€在，所以下跌不是很快。

在中國(guó)，地價(jià)被國(guó)家壟斷，大量的樓盤(pán)也被少數(shù)房地產(chǎn)商所控制，他們擁有龐大的資金，控制著大量的房子。并不是中國(guó)的房子不夠，而是大量的房子被房地產(chǎn)商控制，賣(mài)不出去，使得房?jī)r(jià)脫離了供需層面，從而抬高了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)其水平高的原因是多重的。一是國(guó)內(nèi)投資環(huán)境惡化導(dǎo)致大量投資資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，其次，很多房地產(chǎn)商為了獲取高額利潤(rùn)，手中積壓了大量的房產(chǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)上房源緊缺，導(dǎo)致持續(xù)上漲房?jī)r(jià)。