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1，為什么國家調控房價成了空調
2，房價何時才能下調到我們可以承受的范圍
3，為何房價上漲這么多政府不管房價剛想松動松動政府就要救樓市
4，如何看待房價上漲過快原因
5，房地產價格影響因素的實證分析

1，為什么國家調控房價成了空調

首先樓主要明白國家調控房價的出發(fā)點，只是穩(wěn)定房地產市場，不是讓房價下跌，也就是說調控最好的效果也就是房價每年的漲幅不超過物價的漲幅，與CPI漲幅相符。國家是絕對不會允許房地產市場的泡沫破滅的，這個泡沫破滅了危害太大，只是讓這個泡泡別吹太大。你看08年經濟危機房價有下跌的趨勢，國家馬上出臺大量政策來刺激房地產，接著就是09年的暴漲，很說明問題啊。所以指望房價下跌只是一個夢想，除非泡沫破滅發(fā)生經濟危機，到那時生活保障都有問題，該沒錢買房的還是一樣沒錢買房。我們只希望房價別這樣漲了就是萬幸了。

為什么國家調控房價成了空調

2，房價何時才能下調到我們可以承受的范圍

房價的長期政策30年到50年，要用稅收來調整。因為任何一個稅收政策制定了以后是相對固定的，這其中就包括房產稅。中期2到3年的政策調房價，要靠土地政策，增加土地供應。短期看，如果立竿見影調控房價，“今天晚上股票收了市以后就宣布提高利率，把首付款的比例提高，明天就會降下來。”但他指出這些都是臨時性的。限制外國人購房、限制價格、限制一個家庭購買一套房子等表面上看是會抑制房價，實際上從市場機制來看，反而刺激了需求。 “去年政策最嚴、最早。很多人想著，這些政策太猛了，房價肯定會降的，實際上形成了反向刺激?！迸耸俳ㄗh，還要從市場最基本的供應和需求角度去解決房價問題，防止臨時措施反向刺激房價。更多房產資訊請關注：搜房廣州二手房網

可能要過3－5年吧。因為當前我國經濟快速發(fā)展，大量資金涌入國內，形成國內資本市場的資金不斷充裕，城市化進程快速推進，城市人口不斷增加，對房地產需求不斷加大，再看看供應市場的情況，建房的速度遠遠落后于需求的增加，形成嚴重的滯后狀況，作為以市場為導向的房地產市場，房價那里有下跌的空間。而因為房地產開發(fā)周期的限制，供求關系的改善還需要很長的時間。但是到了那個時候，即使下跌，也是比現在的要高。

永遠不會下降

短時間是沒有希望了

房價何時才能下調到我們可以承受的范圍

3，為何房價上漲這么多政府不管房價剛想松動松動政府就要救樓市

政府怎么可能管，誰不想獲得暴利！由于市場采取措施提振地產行業(yè)，刺激中資房地產股板塊出現強勁反彈，整體跑贏大盤。

直接刺激地方政府救市的另一個背景是今年以來土地流拍嚴重。樓市氣氛的持續(xù)低迷，導致土地市場寒冬期不斷延續(xù)，發(fā)展商拿地相當謹慎。據國土資源部下屬全國地價監(jiān)測中心統(tǒng)計，今年上半年，全國流標、流拍的土地達到出讓總數的10%.截至今年4月底的統(tǒng)計數據顯示，自去年10月后的半年內，全國范圍內的土地流拍數量不過40幅。而之后的5個月間，全國各城市的土地流拍數量呈激增態(tài)勢。20個大中城市至今已有超過120幅土地流拍、流標或未成交。合富輝煌的上述報告指出，東莞2008年前三季度流拍地塊共29宗，流拍面積高達84.7萬平方米。廣州9月中旬曾打算出讓的花都兩塊地———花都馬溪村1號地和2號地共23萬多平方米，是今年最大的兩塊住宅用地，但兩宗地最后均因無買家報名競投而被政府收回。此外，還有一些地王的退地潮此起彼伏，蘇寧環(huán)球8月份退了一年前以高達6.7萬元/平方米的價格榮膺全國“單價地王”的上海市南京東路163號地塊，廣州從化和天河也有退地現象發(fā)生。土地市場的低迷，導致部分地方政府的土地財政收入劇減。數據顯示，今年上半年，廣州土地出讓金僅相當于去年的1/4；上海的土地出讓金約為57億元，去年則為608億元；重慶今年上半年各類土地出讓金總計約為82億元，2007年約為370億元。

政府想要錢唄．連我都懂．你怎么會不懂呢？

因為房產投資是固定投資份額的四分之一，一旦中國的房產受到大的沖擊，影響到的將是整個中國的經濟，而且影響的行業(yè)比較多，也將會使巨大的勞動力閑置

最根本的原因是：為了保證財政收入，因為國有土地出讓所收取的土地出讓金是一筆巨額的收入。

為何房價上漲這么多政府不管房價剛想松動松動政府就要救樓市

4，如何看待房價上漲過快原因

房價上漲當然與市場經濟與國家的調控政策有關啦，當然還有一些商家投機取巧，人們買房欲望有關！為什么會過快上漲呢，因為土地資源本來就有限，在加上一些不合理的開發(fā)等等，使得本來就有限的土地資源更加少了，

房價上漲不是經濟增長的動力，而是經濟增長的障礙，因此，試圖通過推動房價上漲來推動經濟增長的想法是十分危險的第一，房價上漲過快首先會壓迫居民的生活。當房價上漲幅度處在人們可承受的范圍時，它能刺激人們從事生產勞動和增加儲蓄的積極性。但是，當房價迅速上漲、從而超出人們可承受的范圍時，它就會打擊人們的勞動積極性和儲蓄的積極性。因為在這種情況下，居民為了住上一定水平（包括房屋的面積和質量）的房屋，對于中老年購房者來說就需要拿出一生積蓄（存量），對于年輕人來說則需要透支未來收入（流量）。不管發(fā)生其中的何種行為，它們都將直接或者間接地引起購房者對非房屋商品之需求的減少，從而導致居民生活質量下降和其它非房屋經濟部門增長乏力。也就是說，房價上漲過快既會影響人們的居住水平，又會擠出人們對其它非住宅商品的消費，因而，從長期來看，對于經濟增長必定會產生負面影響。第二，房價增長過快會導致全社會商務成本提高。由房價上漲過快引起的社會商務成本提高主要是由以下兩方面力量造成的：其一，是勞動者為抵消房價上漲所帶來的生活質量下降，遲早會提出增加工資的要求，這自然會導致企業(yè)生產成本提高；其二，是企業(yè)經營活動中的土地費用支出會隨房價上漲而增加，因為房價上漲同時也會刺激土地價格上漲。在這兩股力量作用下，企業(yè)就會因為成本增長過快而出現利潤減少和市場（特別是國際市場）競爭力下降的趨勢，而這又會進一步引起投資衰竭和經濟增長的停滯。第三，房價過快上漲會造成土地資源的低度利用。房價過快上漲首先會引起房產投資增加，而房產投資增加勢必需要更多的土地投入，這又會刺激土地價格過快上漲。伴隨土地價格過快上漲而來的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤積，結果，土地作為基本生產要素不僅沒有被有效利用，反而出現了大量閑置，土地擁有者之所以如此，就是為了等待土地價格的進一步上漲，以便高價而沽，賺取更大土地溢價。所以，試圖通過價格機制來保證稀缺土地資源的有效利用，純粹是一種幻想。隨著土地價格上漲，房價會進一步上漲，于是房價和地價的輪番上漲就有可能造成房地產泡沫，誘發(fā)經濟和金融危機。第四，房價過快上漲會使房屋由消費品演變?yōu)橥顿Y品和投機品。在房價穩(wěn)定的情況下，對房屋投資無利可圖。但是，房價一旦出現過快上漲勢頭，它的投資與投機價值就會凸現，從而導致大量投資性或投機性需求。所謂投資性需求，就是指購房者購買房屋不是為了自己居住，而是為了將其作為資產保值與增值的手段；所謂投機性需求，就是指購房者通過購買房屋來博取短期差價，俗稱炒樓花。兩者區(qū)別在于其購買行為是長期的還是短期的。很顯然，房產投資具有相對長期的特征，而房產投機必定是一種短期行為。房產投資、特別是投機勢必會導致很高的房產空置率，這不僅會導致土地與房產資源的閑置和浪費，而且還會吸引大量現金流量集中于房地產部門，進而引起金融部門流動性下降和全社會金融風險增加。不僅如此，隨著大量現金流量被用于房產投資和投機，土地和房產價格就會發(fā)生與實際需求毫無關系的自我加強式的上漲，最終導致房地產泡沫而使經濟增長陷入困境。第五，房價過快增長還會加劇社會財富分配和占有的兩極分化。這一機理可簡要描述如下：在房價過快增長的情況下，低收入階層不僅沒有能力購買可以增值的房產，反而會因為房價上漲過快而更加貧困；另一方面，那些具有房產投資甚至是投機能力的人，則可以通過對房產的投資和投機而獲得房產價格上漲的溢價；這樣兩種截然相反的發(fā)展趨勢無疑會加劇社會不同階層之間財富分配和占有上的巨大差距，進而引起社會資產擁有的兩極分化。社會財富和資產擁有的兩極分化不僅會加劇社會矛盾和沖突，而且還會造成內需下降，從而使經濟增長缺乏足夠動力。從以上幾個效應來看，房價上漲不是經濟增長的動力，而是經濟增長的障礙，因此，試圖通過推動房價上漲來推動經濟增長的想法是十分危險的。

5，房地產價格影響因素的實證分析

一、影響房地產價格波動率的主要因素房地產的價格根本上取決于供求關系，而房地產的供給、需求受價格之外諸多因素影響。其中，生產成本是價格之外影響供給的主要因素，人均收入是價格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價格，其增長率必然影響房屋價格增長率。這兩個因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進行分析。1、房屋建筑成本增長率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數，在其他因素不變時，建筑成本增加，供給減少，導致房價上升，所以，房屋建筑成本增長率是房地產價格增長率的正函數。在分析建筑成本對房價的影響時，不僅要考慮當期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因為房屋作為大件耐用消費品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時間。主要有如下原因：①商品房價格昂貴，需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要長時間進行決策；②商品房是存在較大差異的商品，消費者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時間的；③商品房隱含的信息多。為了達成交易，開發(fā)商需要時間開展營銷活動，向消費者傳遞信息，消費者也要努力搜集信息，避免上當受騙。因此，應考慮當期、前期房屋建筑成本增長率對房屋價格增長率的影響。通常房屋空置一年以內為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長率。另外，由于數據方面的原因，本文以商品房竣工造價替代建筑成本。2、人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產需求的正函數，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導致房價上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產價格增長率的正函數。人均可支配收入增長所導致的房地產需求增長表現在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現實購買力；二是收入的增長使得消費結構發(fā)生變化，房地產成為重要的消費對象，人們會用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長導致財富增長，進而對資產需求增加，刺激投機。房地產通常被看作一種資產，非凡是在通貨膨脹或其他資產預期收益率較低時，房地產是良好的投機工具。3、空置率?？罩寐史从沉耸袌龉┣鬆顩r，空置率越大，意味著更多的房屋沒有賣出去，在完全競爭條件下，房屋價格會下降，即空置率與房屋價格增長率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當前常被采用的計算空置率的方法有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。計算方法不一樣，計算結果自然大相徑庭?，F行條件下，全部住房存量難以統(tǒng)計，而采取第二種計算方法，波動性會過大，所以本文采取第三種方法計算空置率。

世界各國的經濟發(fā)展進程表明，在經濟總量增長過程中，不同時段的增長速度或增長率總是不一樣的，有的快有的慢，有的高有的低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或波浪式下降的波浪現象。這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。與其他產業(yè)經濟一樣，房地產業(yè)在實際經濟運行中也存在著較為明顯的周期波動現象。雖然理論界對房地產經濟周期的定義有各種各樣不同表述，但對房地產經濟周期波動的表現形式還是相同的。認為：房地產經濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。在這兩個過程中又可分為四個階段：復蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程，后兩個階段構成了房地產收縮過程。當擴張過程轉為收縮過程時，房地產經濟達到繁榮階段的最高點，即波峰；當收縮過程轉為擴張階段過程時，房地產經濟達到蕭條階段的最低點，即谷地。對房地產經濟周期性波動規(guī)律的把握，使得人們可以預知房地產市場未來的發(fā)展變動趨勢，便于投資者掌握投資時機，并使得政府能夠相機采取適時且適當的反周期調控。下面我們對房地產經濟周期中四個階段的特點進行簡要分析： 1、復蘇與增長階段在房地產周期波動過程中，承繼蕭條(波谷)而出現的復蘇與增長階段，一般會經歷較長的時間。這一階段的主要特征為： (1)復蘇階段初期，房地產供給仍大于需求，購房者在滿足自用的前提下進入市場，總體上看交易量不大，價格與租金水平處于較低位置，房價已經明顯止跌企穩(wěn)并開始緩慢上行。這一時期房地產投資量不大，房地產投機者也基本不存在。 (2)經過一段時間的恢復，特別是在宏觀經濟復蘇的影響下，房地產的需求開始上升，房地產供求關系開始逐步改善，購房者逐漸增多，并帶動期房的銷售；房地產交易量有所增加，同時由于建筑成本的增加，房價有所上升，房地產開發(fā)投資逐漸增多。隨后由于房地產需求趨旺，進一步刺激房價回升，交易量的增加也推動房地產開發(fā)的上升，市場加速復蘇，少數房地產投機者開始入市尋找機會。 (3)在宏觀經濟加速復蘇的刺激下，房地產市場進一步回升，人們對日益好轉的房地產市場形勢充滿樂觀情緒，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，并帶動其他行業(yè)投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步涌入，各類房地產物業(yè)，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和三級市場開始活躍，物業(yè)開發(fā)與建設加速開展。伴隨著房地產快速增長，與房地產業(yè)具有密切相關的建筑業(yè)、建材業(yè)等行業(yè)也快速發(fā)展，帶資開發(fā)房地產項目的建筑企業(yè)數目明顯增加，由此推動了房地產業(yè)的進一步擴張。 2、繁榮階段繼復蘇與增長階段后，房地產周期波動便進入持續(xù)時間相對較短的繁榮階段，并達到周期循環(huán)的波峰。這一階段主要特征是： (1)房地產開發(fā)企業(yè)對土地及物業(yè)的開發(fā)項目與建設數量進一步增大，其他行業(yè)的企業(yè)也因市場極度樂觀和高額利潤而進入房地產市場，且投資計劃大多雄心勃勃。于是大量推出現房和期房，各級、各類市場交易數量激增。 (2)房地產價格越漲越高，舊房(三級)市場價格直逼新房(二級)市場價格，在房價上升過程中起帶頭拉動作用。 (3)房地產投機者與自用者均大量增加，人人歡欣鼓舞，市場一片樂觀情緒，迅速形成并不斷加大房地產泡沫。由于房地產投機者以更快速度增長，逐漸拉近與自用者人數的距離，并呈現出追趕后者的態(tài)勢，結果導致房地產市場炒風日熾，炒樓行為越來越為市場所注目。在此壓力下，社會關于限制炒樓行為的呼聲也逐漸提高，政府開始出臺一系列限制炒樓的政策措施，如提高銀行利率、壓縮投資規(guī)模、實行保值儲蓄以及收緊銀根等政策手段。 (4)隨著房價高漲到市場無力負擔程度，真正自用購房者大多被迫退出市場，而留下炒家的投機資金支撐旺市，形成有價無市的局面，房地產空置率開始增加。在這一時期，股市上的房地產概念股達到頂峰，房地產市場進入繁榮階段的峰頂，房地產泡沫達到極限。 (5)隨著政府出臺的收縮政策開始發(fā)生作用，房地產投資與交易過程中開始出現因利率提高、運營費用增加及財務壓力加大等原因導致的各種違約現象，新增房地產投資數量明顯下降，房地產投資總量也開始出現回落。同時，以住宅為代表的各類物業(yè)銷售市場達到飽和極限，銷售難度明顯加大，銷售價格開始回調，房地產租賃市場交易量與租金水平也有所下降，房地產空置率現象進一步增加。在這一時期，房地產市場的全面樂觀情緒逐漸被悲觀情緒取代，房地產泡沫面臨萎縮甚至破滅的危險。 3、危機與衰退階段當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機資金支撐時，房地產周期也由盛轉衰，預示著危機與衰退階段的到來。這一階段主要特征為： (1)隨著房地產緊縮政策效應的進一步顯現，房地產市場在交易價格和交易數量兩個方面都出現萎縮、衰退的趨勢，房地產泡沫破滅的可能性增大。在房地產價格方面，雖然不同樓盤的樓價有升有降，但市場上房地產價格總體水平已經出現下調趨勢，特別是現房價格基本停頓不前甚至有所回落，只有個別樓盤價格還在上漲，但上漲的速度明顯放慢，大多數只比前一階段微升。在交易數量方面，隨著房地產交易價格停滯不前甚至有所下降，房地產交易數量明顯減少，各類房地產物業(yè)的空置率進一步加劇，房地產市場日漸停滯萎縮，房地產市場的悲觀情緒進一步加強。在政策層面和投資回報率下降、投資風險加大的多種因素影響下，房地產投資額明顯下降，特別是新開工的房地產項目急劇減少，已投資建設的房地產項目風險加大。 (2)受一些突發(fā)性利空消息或事件影響，房地產價格開始急劇下挫，有價無市的現象被打破，房地產泡沫開始破滅。在購房自用者被高價排斥出市場、炒家因轉手困難，而紛紛恐慌拋售的雙重打擊下，房地產價格出現暴跌。但暴跌的價格又勢必阻止用家及炒家進入市場，從而又加劇了房地產價格的下跌速度和深度，房地產投資量大幅縮減。仍然處于開發(fā)建設的房地產項目轉手、停建等現象，房地產交易在大幅度回調的低價格水平和低交易數量的基礎上維持。 (3)由于房價大幅下降，交易數量銳減，房地產企業(yè)的利潤大幅下調，投資風險增加，為爭奪市場而追加的營運費用上漲，結果一些實力較差、抗風險能力較弱的開發(fā)商因資金債務等問題而宣告破產，房地產企業(yè)破產率也在逐漸增加。同時，由于房地產投資項目減少，使得房地產業(yè)就業(yè)水平下降，失業(yè)人數增加，并進而帶動相關行業(yè)特別是建筑業(yè)失業(yè)人數增加。 4、蕭條階段經過急速而痛苦的危機和衰退之后，房地產周期便進入了持續(xù)時間相對較長的蕭條階段。這一階段主要特征是： (1)房地產銷售價格和租金水平繼續(xù)維持沿著衰退期以來的跌勢下降，大多只跌難升，個別樓盤價格甚至跌破物業(yè)原值或建造成本，其跌幅觸目驚心，房地產泡沫完全破滅。 (2)伴隨房價的大幅下跌，房地產交易量進一步減少，空置率居高不下成為市場的普遍現象。 (3)在價格暴跌和交易數量萎縮的雙重打擊下，房地產泡沫破滅，房地產糾紛大量出現，房地產商破產現象更為普遍，由此慢慢達到波谷位置。 (4)在房地產業(yè)總體水平加劇下滑之后，特別是房地產泡沫成分被擠出以后，由于受到房地產開發(fā)成本以及房地產正常需求水平的雙重支持，房地產市場從急劇下降轉變?yōu)椴▌酉鄬ζ椒€(wěn)的階段。同時政府也逐漸減少對房地產的限制性政策干預，部分放寬對房地產投資、交易等方面的限制，以期待房地產市場有所穩(wěn)定或回升。