什么叫暗擔(dān)保，請問我公司給他公司做貸款擔(dān)保說讓我們做暗保這個暗保啥意思

來源：整理時間：2023-06-27 06:33:06 編輯：金融知識手機版

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1，請問我公司給他公司做貸款擔(dān)保說讓我們做暗保這個暗保啥意思
2，銀行保函暗函是什么意思
3，買房買車暗揭是什么概念
4，創(chuàng)業(yè)融資方式
5，您好我與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議首付款三成11萬5現(xiàn)在要首付四成

1，請問我公司給他公司做貸款擔(dān)保說讓我們做暗保這個暗保啥意思

千萬別做

噗。。。樓上神回答。。。明保和暗保是銀行的術(shù)語，或者說是行話，在多個場景中都會用到，但是用到的目的都是差不多的。舉例，應(yīng)收賬款保理或質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，假如應(yīng)收賬款的付款方知道自己將要付出的應(yīng)收賬款已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押給了銀行并簽章確認(rèn)（銀行一般有專門的應(yīng)收賬款確認(rèn)函），那么這種情況下稱為明保；假如應(yīng)收賬款的付款方不知道自己將要付出的應(yīng)收賬款已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押給了銀行，那么就是暗保。在其他場景中明保和暗保的意思基本如例子所示，明保就是明的，除了銀行和貸款人其他相關(guān)方也知悉，暗保是暗的，僅僅是銀行和貸款人之間的雙向行為。附帶，暗保對銀行貸款來說是非常不利的，因為銀行缺乏監(jiān)控貸款回收的手段。因此實際操作中，正規(guī)銀行貸款往往采取明保，暗保更適用于本來就資質(zhì)非常好的企業(yè)，作為形式擔(dān)?；蛘咴鲂呕蛘哝i定存款的方式。緝害光轎叱計癸襲含陋希望能幫上你~~

請問我公司給他公司做貸款擔(dān)保說讓我們做暗保這個暗保啥意思

2，銀行保函暗函是什么意思

不存在暗函這種說話！系統(tǒng)上查不到說明這張承兌匯票有問題，有可能無法兌現(xiàn)！建議你到相關(guān)銀行咨詢！

背對背銀行保函也叫做【背對背信用證】。在貿(mào)易實務(wù)中，中間商分別同實際用戶和實際供應(yīng)商簽訂有供應(yīng)和采購合同，實際用戶向中間商開出一個不可轉(zhuǎn)讓的信用證時，中間商不能直接轉(zhuǎn)讓這個信用證，但可以要求與其有往來的銀行以該信用證為保證，以其為申請人，以實際供應(yīng)商為受益人的信用證。這個信用證就是背對背信用證(back to back credit)。可轉(zhuǎn)讓信用證和背對背信用證在處理業(yè)務(wù)上，有許多相同之處，但性質(zhì)上有著根本的區(qū)別，那就是“可轉(zhuǎn)讓信用證”的原證和轉(zhuǎn)開的新證是同一個信用證，即保證付款的是原開證行。而“背對背信用證”與原證是兩個信用證，由新證的開證行向?qū)嶋H供應(yīng)商保證付款，原開證行向原受益人（中間商）保證付款。可轉(zhuǎn)讓信用證和背對背信用證，都是中間商為了防止實際供需兩方直接接觸而撇開中間商，從而損害中間商利益所采取的技術(shù)手段。而且中間商通過可轉(zhuǎn)讓信用證和背對背信用證，可以將其中間利潤直接留下來，而不受實際買賣雙方的挾制。同時包括實際采購商的詳細(xì)資料和中間商的利潤這些商業(yè)秘密得以被保留。因為有的供應(yīng)商或采購商在完成交貨收匯后，不履行對中間商的傭金支付義務(wù)，說白了就是耍賴，致使中間商的利益遭受損害，甚至實際供應(yīng)商方直接與實際采購商接觸而撇開中間商。這其實也是不遵守“游戲”規(guī)則和耍小聰明的表現(xiàn)。因為凡“游戲”必定都有規(guī)則，否則必定擾亂秩序，致使“游戲”無法進(jìn)行。在貿(mào)易活動中既然有中間商（外貿(mào)公司就是中間商）這個行業(yè)存在，必定有他存在的道理。因為中間商在貿(mào)易過程中發(fā)揮了一定的橋梁作用，同時也付出了一定的勞動，從而獲得應(yīng)有的報酬（包括傭金或差價）理所當(dāng)然，而且受法律所保護(hù)。再者，實際供需雙方都接受包含中間商利潤在內(nèi)的價格，那么就沒有必要再做損害中間商利益的事情，那樣做其實也是有損自己信譽的。

銀行保函暗函是什么意思

3，買房買車暗揭是什么概念

按揭，一般指個人購置商品房抵押貸款。按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在項目的期房預(yù)售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權(quán)讓與給金融機構(gòu)作為取得金融機構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。買方還清所有貸款本金及利息后能優(yōu)先獲得賠償。可將期權(quán)贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。

暗揭?。?！我明著揭不好么

《沒有車沒有房》孫輝[ti:沒有車沒有房][ar:孫輝][00:18.75]多情的陽光灑落在我的臉龐[00:23.23]看看周圍的姑娘個個挺漂亮[00:27.63]流行和時尚讓生活充滿陽光[00:32.07]對現(xiàn)實是無限的渴望[00:36.45]問你有沒有車問你有沒有房[00:40.72]問問你的家里存折有幾張[00:45.20]假如你沒有車假如你也沒有房[00:49.44]忘掉憂傷跟我一起唱[00:53.75]我沒有車我沒有房[00:58.12]我只能為你而歌唱[01:02.53]你們不要不要再把我心傷[01:06.84]因為你是我心愛的姑娘[01:11.18]我沒有車我沒有房[01:15.55]我只有一副好心腸[01:19.95]你們不能不能要求太過高[01:24.34]因為你是最善良的姑娘[01:28.47][01:37.42]多情的陽光灑落在我的臉龐[01:41.85]看看周圍的姑娘個個挺漂亮[01:46.14]流行和時尚讓生活充滿陽光[01:50.59]對現(xiàn)實是無限的渴望[01:54.80]問你有沒有車問你有沒有房[01:59.21]問問你的家里存折有幾張[02:03.70]假如你沒有車假如你也沒有房[02:08.05]忘掉憂傷跟我一起唱[02:12.42]我沒有車我沒有房[02:16.78]我只能為你而歌唱[02:21.00]你們不要不要再把我心傷[02:25.46]因為你是我心愛的姑娘[02:29.81]我沒有車我沒有房[02:34.14]我只有一副好心腸[02:38.51]你們不能不能要求太過高[02:42.81]因為你是最善良的姑娘[02:47.16]我要買車我要買房[02:51.56]我還要為你而歌唱[02:56.02]你們不要不要再把我心傷[03:00.23]因為你是我心愛的姑娘[03:04.59]我要買車我要買房[03:09.18]我要你做我的新娘[03:13.40]你們不能不能要求太過高[03:17.65]因為你是最善良的姑娘[03:21.59]

買房買車暗揭是什么概念

4，創(chuàng)業(yè)融資方式

融資的方式和次序很重要：第一階段一定是自有資金，你認(rèn)為這么好，自己都不肯掏錢，別人怎么肯相信你，這是第一點；第二點你要先有成功的跡象，對啊，人家是跟你共贏，不是跟你共輸，所以你要先做出成績單出來，這是第一階段；第二階段，找戰(zhàn)略合作伙伴，這時候你找風(fēng)險投資人家理都不理你，你找銀行理都不理你，因為你還沒有成氣候，對不對，你還沒有成功的跡象你還沒有成績單拿出來。對啊，沒有成績單就是高風(fēng)險，就是這么簡單。所以第二階段找戰(zhàn)略合作伙伴，找志同道合的朋友跟你共創(chuàng)天下，這是第二階段。所以你準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)以前就要先想誰是我的戰(zhàn)略合作伙伴，你要打造一個贏的團隊；第三階段才去找風(fēng)險投資者，風(fēng)險投資者他就看風(fēng)險，你風(fēng)險高他為什么要投資？這個時候就看你要講一個故事出來，一個吸引風(fēng)險投資的故事出來讓人家興奮，讓人家EXCITED（激動），最好有吸引力更好，是不是。你要講一個故事出來，所以這個時候就看你的企劃書了。好。今天時間關(guān)系我不談企劃書怎么寫，這個時候你要寫一個打動人心的故事出來讓這個風(fēng)險投資者拼命點頭 EXCITED（激動）這是第三點，你做不到這一點不可能有風(fēng)險投資，這是第三個階段；第四個階段才到商業(yè)銀行去，商業(yè)銀行最保守的了，對啊，所以第四個階段才到銀行去；第五個階段你就到貨幣市場去，你自己發(fā)行債券等等，所以五個階段，不同的階段找不同的融資者，次序不要搞錯。

第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進(jìn)行投資但實際并不參與項目的管理。到了一定的時間就從項目中撤股。這種方式多為國外基金所采用。缺點是操作周期較長，而且要改變公司的股東結(jié)構(gòu)甚至要改變公司的性質(zhì)。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內(nèi)公司的性質(zhì)就要改為中外合資。第二種融資方式是銀行承兌。投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然后當(dāng)即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對投資方大大的有利，因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現(xiàn)80%。但問題是公司帳戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級別和跟銀行的關(guān)系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據(jù)國家的規(guī)定，銀行承兌最多只能開12個月的?，F(xiàn)在大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續(xù)簽一次。用款時間長的話很麻煩。第三種融資的方式是直存款。這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規(guī)定的，必須企業(yè)跟銀行的關(guān)系特別好才行。由投資方到項目方指定銀行開一個帳戶，將指定金額存進(jìn)自己的帳戶。然后跟銀行簽定一個協(xié)議。承諾該筆錢在規(guī)定的時間內(nèi)不挪用。銀行根據(jù)這個金額給項目方小于等于同等金額的貸款。注：這里的承諾不是對銀行進(jìn)行質(zhì)押。是不同意拿這筆錢進(jìn)行質(zhì)押的。第四種是大額質(zhì)押存款。同意質(zhì)押的是另一種融資方式叫做大額質(zhì)押存款。當(dāng)然，那種融資方式也有其違反銀行規(guī)定的地方。就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之后可以拿到其他地方的銀行進(jìn)行再貸款的。第五種融資的方式是銀行信用證。國家有政策對于全球性的商業(yè)銀行如花旗等開出的同意給企業(yè)融資的銀行信用證視同于企業(yè)帳戶上已經(jīng)有了同等金額的存款。過去很多企業(yè)用這個銀行信用證進(jìn)行圈錢。所以現(xiàn)在國家的政策進(jìn)行了稍許的變動，國內(nèi)的企業(yè)現(xiàn)在很難再用這種辦法進(jìn)行融資了。只有國外獨資和中外合資的企業(yè)才可以。所以國內(nèi)企業(yè)想要用這種方法進(jìn)行融資的話首先必須改變企業(yè)的性質(zhì)。第六種融資的方式是委托貸款。所謂委托貸款就是投資方在銀行為項目方設(shè)立一個?？顜簦缓蟀彦X打到?？顜衾锩?，委托銀行放款給項目方。這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴(yán)格，要求銀行作出向項目方負(fù)責(zé)每年代收利息和追還本金的承諾書。當(dāng)然，不還本的只需要承諾每年代收利息。第七種融資方式是直通款。所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴(yán)格往往要求固定資產(chǎn)的抵押或銀行擔(dān)保。利息也相對較高。多為短期。個人所接觸的最低的是年息18，一般都在20以上。第八種融資方式就是對沖資金?，F(xiàn)在市面上有一種不還本不付息的委托貸款就是典型的對沖資金。

5，您好我與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議首付款三成11萬5現(xiàn)在要首付四成

可以退，和你的條款關(guān)系不大，退房終歸是一方違約，不需要約定。你要做出一定的抗辯讓自己規(guī)避違約責(zé)任。

104÷4=2626×3=78

您好！您在買時就應(yīng)該先看清楚合同上面的協(xié)議的，因為您交了首付和定金，想要退房了，開發(fā)商都是不把定金和首付款退還給您的。望采納

只要你購房協(xié)議上有說明首付款是三成，現(xiàn)在開發(fā)商要四成，是他違約了，你想退是可以的。但您的購房協(xié)議上有沒有規(guī)定，如果一方違約，后果是什么啊?？倸w要看購房協(xié)議上怎么寫了。不過有一點是肯定的，目前是開發(fā)商違約。謝謝望采納

我來回答你的問題:一,咨詢:在買賣二手房時，中介口中五花八門的俗語總是讓一些買家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤、跑盤、封盤？什么叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識，相信會對二手房買家有所幫助。經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個直接管理、管理機構(gòu). 因資質(zhì)或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場風(fēng)險、利用品牌效應(yīng)，但上級公司但不直接參與經(jīng)營管理。中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態(tài)和基本情況。通過走訪和打電話了解樓盤信息。這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。同行挖走業(yè)主房源。通過同行挖走其客戶資源。買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者“過河拆橋”私下交易。二,登記如果您覺得找房源是一件費時費力費錢的事，那么，住在杭州網(wǎng)給您提示的幾種方法去做。一、注冊成為住在杭州網(wǎng)的會員，在服務(wù)區(qū)里登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯(lián)系。在住在杭州網(wǎng)上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在杭州網(wǎng)直接出售二手房的賣主就會看到您的求購信息，而且主動跟您聯(lián)系。登記完全免費！二、主動出擊，尋找房源?？梢酝ㄟ^住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫查找出售信息，無論您是不是會員，都可以查詢到來自賣方的第一手信息。三、您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢報紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機構(gòu)、雇請代理人。不過，在現(xiàn)階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。三,配對在您挑選房源的過程中，您應(yīng)該注意以下因素：價格：如何在您能夠承受的價格范圍內(nèi)做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽聽專家建議?？纯窗偌译s談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等) 交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位的物業(yè)才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區(qū)是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區(qū)。社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等四,看房怎樣選擇現(xiàn)房？選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書房等，是家人經(jīng)常活動的空間，直接采光可以避免白天開燈，節(jié)約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問題也要認(rèn)真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。五,談價有人說，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價的本領(lǐng)了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數(shù)，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學(xué)問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。 1、看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細(xì)心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、保養(yǎng)、周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。 2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數(shù)。愈是多人出價的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強。 3、讓賣主知道你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理： 4、賣方多久內(nèi)必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。 5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時候。 6、定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。殺價原理： 1、暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達(dá)到殺價的目的。 2、拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。 3、合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。 4、欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。六,定金定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現(xiàn)在上下家對中介進(jìn)行委托的過程中，用來擔(dān)保上下家在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同，要承擔(dān)定金被上家沒收的風(fēng)險，如上家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。第二個定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然，上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。七,簽訂意向?qū)＜医ㄗh：中介要與買賣雙方簽訂書面協(xié)議預(yù)防發(fā)生糾紛案例回放陳先生想通過某地產(chǎn)公司買房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小吳帶陳先生考察了數(shù)十個樓盤，并在地產(chǎn)公司簽訂了《居間服務(wù)委托書》，留下了其身份證復(fù)印件。隨后陳先生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的帶領(lǐng)下看了《居間服務(wù)委托書》上所簽訂的物業(yè)，當(dāng)場表示其非常滿意。簽合同當(dāng)天，陳先生與業(yè)主見面了，陳先生借故說未帶定金改日再簽，便與地產(chǎn)公司失去了聯(lián)系。事后地產(chǎn)公司才發(fā)覺陳先生與業(yè)主已私下成交該物業(yè)。地產(chǎn)公司遂起訴至法院，法院判令陳先生賠償?shù)禺a(chǎn)公司的傭金。 “作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，為一套房子帶十幾人次甚至幾十人次去看是很正常的，一趟一趟地跑，辛苦了半天客戶卻跳單了，什么回報也沒有，這種辛酸誰能體會？”提到二手樓市場的“跳單”現(xiàn)象，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都是有苦難言。我們通常所講的“跳單”，指的是需要購房的客戶通過中介公司獲悉相關(guān)信息后，買賣雙方跳過原先中介公司，私下達(dá)成買賣協(xié)議或者與其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介費用的事件。在如今的二手房買賣中，“跳單”現(xiàn)象屢見不鮮。有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員說，一個月中，因為“跳單”引起的傭金損失或是經(jīng)紀(jì)糾紛不僅影響了正常工作的開展，而且耗費的精力無法用金錢估算。為何“跳單”？房地產(chǎn)買賣中，買方、賣方、中介公司三方誠信守法是促使二手樓買賣成功的根本保證。在通常的消費過程中，我們或許會更多地關(guān)注中介公司是否設(shè)下“陷阱”，而作為消費者，為了逃避相關(guān)費用，在交易過程中同樣會想法設(shè)法跳單。律師觀點這個就是典型的消費者“跳單”案例。世華地產(chǎn)法律部分析認(rèn)為，看樓前簽訂《居間服務(wù)委托書》，說明中介公司已經(jīng)有了強烈的法律保障意識?！毒娱g服務(wù)委托書》是對中介付出的勞動和服務(wù)的確認(rèn)。建議中介公司與賣方簽訂《客戶確認(rèn)書》，將業(yè)主姓名、物業(yè)名稱分別相應(yīng)予以確認(rèn)。根據(jù)《合同法》第426條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”。為此，律師建議，在宣揚房地產(chǎn)中介誠信服務(wù)的今天，中介方在提升自身服務(wù)規(guī)范操作的同時，也不能對買賣雙方不守信的“跳單”行為聽之任之。為防止“跳單”，中介方要盡量與雙方簽訂書面協(xié)議，從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據(jù)，最大限度降低中介方的法律風(fēng)險。九,按揭借款人提出申請并提供以下材料：借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂"合作協(xié)議"的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；職業(yè)和收入證明；購房合同或意向書等有關(guān)證明材料；占房價款30%的首期付款證明；建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其它材料。辦理手續(xù) 調(diào)查建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。審批建行經(jīng)辦機構(gòu)對借款人的申請進(jìn)行審批。借款人開戶、領(lǐng)儲蓄卡并簽訂借款合同。辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。借款人如何償還貸款借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息十,首付1、商業(yè)貸款或鐵路公積金貸款 A、首付成數(shù)按銀行政策要求且必須打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付； B、按揭貸款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證過戶完畢后5個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個工作日順延，鐵路公積金余款支付方式參照省公積金； C、商業(yè)貸款(免交保險費、公證費) a 90㎡(含90㎡)以下30平方以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄及無其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶可以首付三成，貸款七成； b 90㎡以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄且無其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶至少首付三成，可貸款七成； 2、省、市公積金貸款共同的基本條件(公積金貸款部分交納保險費、公證費) A、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿196.5元，個人或夫妻2人貸款額不超出30萬； B、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿393.0元，個人或夫妻2人貸款額不超出50萬； C、年齡條件為：男60歲；女55歲。 3、省公積金貸款或省公積金加商業(yè)組合貸款 A、首付款可以三成并按省公積金中心要求打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付甲方； B、按揭款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證過戶完畢5個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。每星期指定日期放款，月底不放款，5個工作日順延； C、全部用省公積金貸款只能為成交價的一半；貸款期限+房齡不超過40年 D、蕭山、余杭區(qū)的二手房一律不能申請省公積金貸款； 4、市公積金貸款或市公積金加商業(yè)組合貸款 A 首付款按市公積金中心要求打入保證金帳戶，按銀行工作日要求轉(zhuǎn)付甲方； B 按揭款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證、國有土地使用證過戶完畢5個工作日轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個工作日順延； C 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均與面積大小無關(guān)，貸款期限最長不超過30年，貸款期限+房齡不超過40年； D 在余杭、蕭山、臨安、富陽、桐廬、建德、淳安正常交納市公積金的，在杭州購房的可以申請市公積金貸款 5、注意：所有貸款額必須為整數(shù)即千位數(shù)以上(首付款允許有百位數(shù))。十一,評估買房、賣房交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。繳納房產(chǎn)稅費交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。申請銀行貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。借款者為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。解決房產(chǎn)糾紛發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。十二,驗證除已購商品房外，以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。對這類房產(chǎn)的審查包括以下幾點： (1)一看房屋所有權(quán)證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。 (2)二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購買權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。另外，以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價購買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購公有住房和經(jīng)濟適用房出售征詢意見表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。審查內(nèi)容包括： (1)一看房屋所有權(quán)證第一頁有“*私優(yōu)”、“*私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買。 (2)二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)證一定要看原件，同時應(yīng)到有管轄權(quán)的部門，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以最終確認(rèn)，該房屋是否具備上市交易的資格。十三,過戶“我最近要買房，正好朋友有套房子打算出售，戶型位置都挺讓我滿意的。像這種私下的成交，房產(chǎn)過戶應(yīng)該怎么辦理？”日前，讀者范先生打來電話詢問。像范先生這種不通過中介公司而是自己交易的二手房過戶DIY，就是房產(chǎn)中介業(yè)俗稱的“手拉手”方式。交易一套七八十萬元的二手房，單方的中介費在七八千元左右，一些購房者覺得中介代理費高，寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過戶、交稅的整套程序。房產(chǎn)過戶到底怎么DIY？有關(guān)人士提醒說，這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產(chǎn)辦理過戶按揭的后續(xù)手續(xù)比較復(fù)雜，涉及到銀行、評估、農(nóng)稅、房管、土管等多方，碰上房子產(chǎn)權(quán)有問題的，還要去產(chǎn)權(quán)交易中心查產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，如果不怕麻煩，也完全可以自己來。交易DIY分九步走從買賣雙方看房開始直到房款兩清，手拉手方式要走一道嚴(yán)格的程序。先辦什么后辦什么，只有流程手續(xù)對了，才會少走冤枉路。第一步，買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面所做的一切都成了無用功。第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。第四步，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。第六步，將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。第七步，憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿完稅契證。第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。第九步，憑完稅契證到土管部門辦理土地證。走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。兩個細(xì)節(jié)一定要注意由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房買賣糾紛不斷發(fā)生，因此一些細(xì)節(jié)一定要在簽訂合同時注意，盡量避免糾紛。首先要注意的細(xì)節(jié)是關(guān)于房子狀況的詳細(xì)約定。由于沒有中介公司的先期把關(guān)，二手房手拉手交易者必須自己“動手”，了解房屋的準(zhǔn)確面積，房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修水平以及房子的質(zhì)量是否有問題。在確定房屋面積時，由于有些房子年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，比如當(dāng)時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積都不該計算在內(nèi)。關(guān)于屋內(nèi)的設(shè)施，業(yè)主常常在簽訂買賣合同的時候口頭向客戶保證，房子的裝修以及空調(diào)等家電可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時，屋內(nèi)卻空無一物。其實這種糾紛只要買房時在合同中注明就可以避免。其次要注意的是關(guān)于房子稅費的約定。二手房子涉及的相關(guān)稅費達(dá)十余種，而且針對不同類型不同情況有不同稅費政策，要算清這筆賬并不容易。雖然雙方在交易過程中常常會約定稅費的承擔(dān)責(zé)任，但到了真正交納稅費時，因為多計算或者少計算稅費導(dǎo)致的交易糾紛也不少。在整個交易過程中，涉及的各項費用并非一次性收取，因此事前雙方必須明確所有明細(xì)費用，以避免中途添加各項雜費，給交易帶來后遺癥。業(yè)內(nèi)比較規(guī)范的做法是，交易每進(jìn)行一步，中介機構(gòu)將買家的房款相應(yīng)地轉(zhuǎn)交一部分給賣方。在買賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款項最好能放在物業(yè)交驗之后的一段時間內(nèi)。二手房過戶DIY省錢但費力盡管自己辦理二手房過戶，可以省下一筆不菲的中介費，但是由于中間涉及到很多部門和相關(guān)專業(yè)知識，對于普通購房者來說，這是一件省錢但費力的事情。其實，對于一些不熟悉程序的二手房交易個人來說，比較好的方式是委托中介公司辦證。目前多數(shù)中介公司都開展了手拉手業(yè)務(wù)，其中既有純粹辦證業(yè)務(wù)，也有包括簽合同、資金監(jiān)管、房屋驗收等相對綜合的業(yè)務(wù)。純辦證的話，目前收費普遍在300~400元/套左右；而如果是綜合業(yè)務(wù)，由于整個程序與通過中介買房相比只是省卻了前期的看房、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等步驟，因此收取的費用約為普通中介費的8折。十四,物業(yè)交割審查出賣房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費用之情形。 ①物業(yè)管理費，包括電費、供暖費、衛(wèi)生費、保安費、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可； ②水費記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與自來水公司聯(lián)系； ③供暖費按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計四個月，一般由物業(yè)公司收??； ④天然氣記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯(lián)系； ⑤詢問是否還欠繳電話費、有線電視費、網(wǎng)絡(luò)費； ⑥交鑰匙，提示購買人換鎖心； ⑦最好留下各種費用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件。十五,領(lǐng)證辨別真?zhèn)萎a(chǎn)權(quán)證有8種方法：一看封皮。真的產(chǎn)權(quán)證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假產(chǎn)權(quán)證則封面光滑，顏色暗淡(暗紅色)，封皮較軟。二看紙張。真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁紙張是采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，其識別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來，而假產(chǎn)權(quán)證的水印模糊不清；真產(chǎn)權(quán)證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀松、柔軟；三看防偽底紋。真產(chǎn)權(quán)證底紋有浮雕文字“房屋所有權(quán)證”字樣，立體感強，字跡清晰，容易識別。假產(chǎn)權(quán)證很難做到顏色深淺、色彩的統(tǒng)一；四看發(fā)證機關(guān)蓋章。真產(chǎn)權(quán)證第一頁上的蓋章是由機器套紅印制的“某某市房產(chǎn)管理局”行政公章。而假產(chǎn)權(quán)證則一般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。五看注冊號。真證封皮反面下方的的建房注冊號是機器印制的，呈線狀，手摸起來有凹凸感。而假證的注冊號是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感；六看縫制。真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁都縫合得很整齊，而假產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯；七看附記。真產(chǎn)權(quán)證第三頁中附記一欄的內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)來源和其中分?jǐn)偯娣e等，而假產(chǎn)權(quán)證中附記有些為空白；八看圖紙。真產(chǎn)權(quán)證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度。十六,打余款目前一些賣房人因為忽略了二手房貸款擔(dān)保，導(dǎo)致房子的大部分余款遲遲拿不到手。據(jù)介紹，目前二手房交易貸款通常采用的方式是：賣方先將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到買方名下，憑著已是買方名字的產(chǎn)權(quán)證，將賣方的土地證過戶到買方名下，買方拿到土地證，再憑著已經(jīng)在買方名下的產(chǎn)權(quán)證和土地證，到房產(chǎn)登記部門辦理買方向銀行貸款的抵押登記手續(xù)，然后銀行才能發(fā)放貸款，這個過程快則半個多月，多則近1個月。也就是說，買方只需支付賣方40%左右的購房款，就能夠獲得房屋的全部權(quán)利證書；賣方已經(jīng)失去了房產(chǎn)的所有權(quán)利，卻要等近1個月的時間才能拿到全額房款。在這一過程中，如果出現(xiàn)買方的銀行貸款未獲批準(zhǔn)等情況，賣方就不能拿到剩余的大部分房款。對此，房管部門人士提醒：二手房交易貸款應(yīng)通過有資質(zhì)的擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司在買賣雙方交易過戶時先為買方向銀行貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，銀行放款給擔(dān)保公司及時支付給賣方，賣方領(lǐng)走房款后，擔(dān)保公司再為買方辦理土地證過戶和抵押登記等手續(xù)。這樣，可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險都由擔(dān)保公司來承擔(dān)，同時擔(dān)保公司還會控制所有后續(xù)手續(xù)的辦理，保證了房產(chǎn)不被不法中介及不法代理公司利用。希望能幫助到你