房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是什么，轉(zhuǎn)讓合同和買賣合同有區(qū)別嗎

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-07-22 06:56:32 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

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1，轉(zhuǎn)讓合同和買賣合同有區(qū)別嗎
2，賣房通過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓形式與房屋出賣具有同等法律效力吧
3，二手房交易要注意一些什么樣的實(shí)質(zhì)問(wèn)題
4，土地使用權(quán)年限對(duì)土地增值的影響
5，評(píng)估費(fèi)用可否讓被告出

1，轉(zhuǎn)讓合同和買賣合同有區(qū)別嗎

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)買賣就是買受人支付價(jià)款,出賣人將房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的行為。房地產(chǎn)買賣只是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種形式,兩者是不同的。

兩份合同有本質(zhì)的區(qū)別。轉(zhuǎn)讓合同；代表的是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。買賣合同；代表的是產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)）的變更。

轉(zhuǎn)讓合同和買賣合同有區(qū)別嗎

2，賣房通過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓形式與房屋出賣具有同等法律效力吧

房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，并通過(guò)到有關(guān)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記進(jìn)行公示，此時(shí)便具有法律效力，這里的法律效力是指在我國(guó)物權(quán)法上，房屋所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)，登記名義人享有對(duì)房屋的所有權(quán)，可以對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分。房屋買賣正是移轉(zhuǎn)所有權(quán)的一種方式，除此之外還可以是贈(zèng)與、繼承等方式移轉(zhuǎn)所有權(quán)。題目中所說(shuō)賣房自然是房屋出賣，然后將通過(guò)登記將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，即所謂的房屋轉(zhuǎn)讓，二者同一，并無(wú)不同。其實(shí)，這里涉及到的是物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，所有權(quán)是物權(quán)的一種。從權(quán)利主體角度，對(duì)所有權(quán)的處分包括拋棄、移轉(zhuǎn)、設(shè)定負(fù)擔(dān)（在所有權(quán)上設(shè)定定限物權(quán)）。從權(quán)利自身角度，可以是發(fā)生、變更和消滅。引起物權(quán)變動(dòng)的原因可以是法律行為（如買賣合同），也可以是法律行為以外的原因（如繼承）。舉個(gè)例子，甲將房屋賣給乙，即是甲移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)給乙，甲的房屋所有權(quán)消滅，乙的房屋所有權(quán)發(fā)生，而引起物權(quán)變動(dòng)的原因即是甲乙的房屋買賣合同行為。

有同等效力，前者是方式后者是本質(zhì)

你好！房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(real estate transfer)是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附(引)著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為房屋轉(zhuǎn)讓的形式包括房屋買賣，應(yīng)該是同等法律效力如有疑問(wèn)，請(qǐng)追問(wèn)。

賣房通過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓形式與房屋出賣具有同等法律效力吧

3，二手房交易要注意一些什么樣的實(shí)質(zhì)問(wèn)題

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。 2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 7、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

本人專業(yè)房產(chǎn)中介，第一得看你購(gòu)房的城市大的城市已經(jīng)取消2手房收購(gòu)，中等城市建議你看房產(chǎn)證土地證，備注千萬(wàn)不要買有房產(chǎn)證，土地證但是有一份公證書(shū)的。不是戶主名，雖然帶公證書(shū)的房子確實(shí)是他的了，但是是收購(gòu)的房子會(huì)賺你很多錢。至于手續(xù)就簡(jiǎn)單多了，到了房管局把該交的錢都交了就可以了，建議你找個(gè)中介去給你辦理過(guò)戶，給他幾百塊錢，叫他幫你省省稅。也能省出那幾百塊錢。在一點(diǎn)就是看房產(chǎn)證年限，不過(guò)5年的費(fèi)用要收6.55的營(yíng)業(yè)稅，如果你著急買房子手頭還寬裕不用貸款的話。建議你直接找房主花200塊錢到當(dāng)?shù)毓C處做個(gè)公證，到房證過(guò)了5年直接你自己就可以去過(guò)戶了！這樣可以節(jié)省6.55的營(yíng)業(yè)稅。如果還有什么不明白你就Q我！建議買房一定要去正規(guī)中介！強(qiáng)烈鄙視不懂裝懂者，鄙視照抄原文者，鄙視粘貼復(fù)制者！

二手房交易要注意一些什么樣的實(shí)質(zhì)問(wèn)題

4，土地使用權(quán)年限對(duì)土地增值的影響

二、我國(guó)土地使用權(quán)應(yīng)提取折舊我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)土地的增值性有一定的影響。在我國(guó)土地的產(chǎn)權(quán)制度實(shí)行城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，并且實(shí)行城鎮(zhèn)土地有償有限期的使用制度。在實(shí)行土地私有制度的情況下，進(jìn)行土地所有權(quán)交易時(shí)，由于新的土地所有權(quán)人不存在購(gòu)地資本逐漸回收的問(wèn)題，所以，土地所有權(quán)就無(wú)須計(jì)提折舊。不考慮購(gòu)地資本逐漸收回的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橘?gòu)地者可以永續(xù)擁有土地，即購(gòu)地資本在擁有土地期間總是以土地實(shí)物形式存在，所有權(quán)人可以根據(jù)需要隨時(shí)將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回，還可能取得一定的增值收益。我國(guó)實(shí)行土地公有制制度，只存在集體和國(guó)有之間的土地所有權(quán)交易?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要。可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。土地征用是我國(guó)土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一方式。被征用后，集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)不存在國(guó)有土地所有權(quán)的買賣。 1990年5月19日頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（五）綜合或者其他用地50年”。該條例第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。也就是說(shuō)，我國(guó)的土地使用權(quán)價(jià)格是一種有限年期的使用權(quán)價(jià)格，這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會(huì)被國(guó)家無(wú)償收回，因此，購(gòu)地者必須在使用年限內(nèi)將包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投入收回。即對(duì)城鎮(zhèn)土地使用者而言，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)應(yīng)計(jì)提折舊。當(dāng)土地使用權(quán)期滿，無(wú)論土地的增值程度多大，也無(wú)論地上建筑物和其他附著物的成新度多高，對(duì)原土地使用者而言，其價(jià)格為零。這樣，從使用者的角度看，我國(guó)土地的增值性大打折扣。城鎮(zhèn)土地使用權(quán)應(yīng)計(jì)提折舊，但在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，均沒(méi)有涉及“土地使用權(quán)折舊”這一概念，其原因在于：在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的成本法中，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行的剩余使用年期修正，其實(shí)質(zhì)就是考慮土地使用權(quán)的折舊。在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，土地的重置價(jià)格是指其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格，即該重置價(jià)格對(duì)應(yīng)的土地狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)。這就要求在求取土地重置價(jià)格時(shí)，必須對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行年期修正，也就是對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行減價(jià)修正，即土地的重置價(jià)格是已經(jīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格折舊后的價(jià)格。

四、土地使用權(quán)年限影響商品房?jī)r(jià)格房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在我國(guó)，城市國(guó)有土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)則通過(guò)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓三種途徑為土地使用者取得。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將出讓取得的土地使用權(quán)，或劃撥取得但已補(bǔ)辦手續(xù)補(bǔ)交土地出讓金的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。作為可以買賣的商品房，土地使用權(quán)基本上是通過(guò)土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓有償取得的，商品房的價(jià)格中也包含著這筆費(fèi)用，地價(jià)是房?jī)r(jià)（嚴(yán)格的說(shuō)應(yīng)為房地產(chǎn)價(jià)格）的一項(xiàng)重要組成部分。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是原出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以合法方式取得土地使用權(quán)之日起，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)，當(dāng)購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)，土地使用權(quán)年限至少已減少了一兩年，多達(dá)五年以上的也有可能。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂商品房購(gòu)銷合同，將商品房賣給購(gòu)房者，購(gòu)房者不僅擁有房屋本身的所有權(quán)，同時(shí)擁有該房屋所占用范圍內(nèi)土地一定年限的使用權(quán)。許多人認(rèn)為，購(gòu)買房產(chǎn)后，只要房屋不滅失，房屋所有權(quán)人可以無(wú)限期的擁有它，實(shí)際這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。在我國(guó)有償有限期的土地使用制度下，房屋所有權(quán)是一種有限制條件的所有權(quán)，要受到土地使用權(quán)年限的制約。當(dāng)房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)到期，無(wú)論地上房屋的狀態(tài)如何，是新的還是舊的，房屋所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。為了維護(hù)商品房購(gòu)房者的權(quán)益，防止購(gòu)買土地使用年限相對(duì)過(guò)少的房屋，購(gòu)房者必須搞清土地使用權(quán)年限及剩余年限，搞清對(duì)所購(gòu)房屋所有權(quán)的擁有年限。據(jù)資料顯示，目前大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的成交量中有10％-20％是投資型買家購(gòu)買。投資者青睞于房地產(chǎn)的主要原因是房地產(chǎn)投資具有增值性。建筑物作為房產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體與其他商品一樣在使用過(guò)程中會(huì)不斷的磨損、減值。即使不使用的建筑物，由于風(fēng)雨侵蝕、功能不足等原因，價(jià)值也會(huì)降低。比如，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房耐用年限為60年，殘值率為零。所以，通常所說(shuō)的房地產(chǎn)的增值，其實(shí)是指土地的增值。然而，在我國(guó)土地有償有限期的使用制度下，房地產(chǎn)投資型買家不僅要分析影響土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值稅、通貨膨脹率、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和國(guó)際形式演變等，還要充分注意土地使用權(quán)出讓年限和土地剩余使用年限對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格的影響，即注意土地使用權(quán)折舊對(duì)土地增值額的沖減。我國(guó)的土地價(jià)格由于是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用年限較長(zhǎng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用年限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地使用年限將會(huì)為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降

三、土地增值在政府與用地者之間的分配理論上，根據(jù)“權(quán)利與收益相對(duì)應(yīng)”和“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”的原則，土地的自然增值應(yīng)全部通過(guò)征稅收歸國(guó)家所有；由土地使用者投資而得到的土地增值即土地人工增值，應(yīng)全部歸土地使用者所有。實(shí)踐中，自然增值和人工增值的分割相當(dāng)困難。另外，如果自然增值全部通過(guò)征稅收歸國(guó)家所有，則會(huì)挫傷土地使用者進(jìn)行市場(chǎng)交易的積極性，事實(shí)上政府只征收其中的一部分。1993年，在我國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的背景下，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人，就其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額征收土地增值稅。國(guó)家征收土地增值稅的主要目的是抑制土地的投機(jī)、炒賣獲取暴利的行為，同時(shí)這也是國(guó)家作為國(guó)有土地的所有者參與土地增值收益分配的重要形式。

5，評(píng)估費(fèi)用可否讓被告出

可以的，你可以在訴狀上寫(xiě)好，要求被告承擔(dān)評(píng)估費(fèi)，你贏官司，被告就是付評(píng)估費(fèi)。

通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃是近來(lái)比較常見(jiàn)的操作方式但是國(guó)稅函[2000]687號(hào)文要求對(duì)這種行為征收土地增值稅。有人對(duì)687號(hào)文提出疑義，認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓不是稅法（尤其是土地增值稅）管轄范圍的，說(shuō)其違法越權(quán)了沒(méi)有稅收法源支持。說(shuō)從土地增值稅的征稅對(duì)象上看，只有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為才能成為土地增值稅的征稅對(duì)象，稅法上沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并不能成為土地增值稅的征稅對(duì)象。 687號(hào)文是對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局桂地稅報(bào)[2000]32號(hào)的批復(fù)，內(nèi)容如下：鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。687號(hào)文真的是違法越權(quán)了嗎？其到底是對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為征收還是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收？其實(shí)是對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓“形式”下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“實(shí)質(zhì)”行為征收，為什么這樣說(shuō)呢？我就相關(guān)政策有必要再解讀如下：一、首先我們討論687號(hào)文之前，討論一下轉(zhuǎn)讓股權(quán)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)關(guān)系：轉(zhuǎn)讓股權(quán)就是轉(zhuǎn)讓一個(gè)企業(yè)的權(quán)益（收益）。根據(jù)國(guó)務(wù)院令[2005]451號(hào)《中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》規(guī)定必須實(shí)行變更登記，而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)就是轉(zhuǎn)讓一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）。根據(jù)建設(shè)部令[1995]45號(hào)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理》規(guī)定必須實(shí)行申請(qǐng)登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。也就是說(shuō)轉(zhuǎn)讓股權(quán)必須到工商部門辦理變更登記，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須到國(guó)土資源部門和房管局辦理變更產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記。而國(guó)土資源部門和管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前必須繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。再根據(jù)國(guó)土資廳函[2004]224號(hào)《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：其中包含土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。該行為屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定辦理變更登記。以上規(guī)定我們可以知道：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)必須辦理變更登記，同時(shí)其中有含有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的也必須辦理變更登記。這個(gè)也是符合《物權(quán)法》的規(guī)定的。二、其次我們討論687號(hào)文之前，不得不先討論一下財(cái)稅[1995]48號(hào)：根據(jù)國(guó)務(wù)院令[1993]138號(hào)土地增值稅暫行條例規(guī)定：只要轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。但是對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，一般是企業(yè)沒(méi)有資金的情況下的行為。本著“納稅必要資金的原則”，可以享受優(yōu)惠暫免征（是暫免不是應(yīng)該不征）征收土地增值稅政策，因此48號(hào)文第一條規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。既然是暫免征那什么時(shí)候征收呢？當(dāng)然是企業(yè)再轉(zhuǎn)讓有收益時(shí)就必須征收了，這說(shuō)明土地增值稅本身具有流轉(zhuǎn)稅和行為稅的特點(diǎn)，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)是有環(huán)節(jié)的（有環(huán)節(jié)就有計(jì)稅基礎(chǔ)連續(xù)性）——即上個(gè)環(huán)節(jié)（因?yàn)榉稀凹{稅必要資金的原則”等優(yōu)惠條件）免征的，但是在下個(gè)環(huán)節(jié)必須補(bǔ)上或者有收益時(shí)再收。三、再其次我們討論一下將以作價(jià)入股的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅的稅納稅主體48號(hào)文規(guī)定對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅，土地增值稅納稅主體是投資聯(lián)營(yíng)者還是所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)呢？當(dāng)房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件后，此時(shí)對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，其權(quán)利只有轉(zhuǎn)讓所持有的股權(quán)而已，并沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)讓作價(jià)投入的房地產(chǎn)；同時(shí)對(duì)所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有轉(zhuǎn)讓投資、聯(lián)營(yíng)者投入的房地產(chǎn)的權(quán)利，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓股權(quán)的權(quán)利。因此文件規(guī)定的“投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！逼滢D(zhuǎn)讓主體只能是所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)，其納稅主體也是所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)。此外，從土地增值稅的征稅對(duì)象上看，只有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為才能成為土地增值稅的征稅對(duì)象。即征稅對(duì)象是企業(yè)不是其股東。這個(gè)實(shí)質(zhì)上是所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)為以房地產(chǎn)作價(jià)入股的股東承擔(dān)且分?jǐn)偭送恋卦鲋刀惪?。四、接著我們討論一下再轉(zhuǎn)讓以作價(jià)入股的房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)如果某股東以購(gòu)買價(jià)值1000萬(wàn)元的房地產(chǎn)作價(jià)為2000萬(wàn)元入股到所投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，會(huì)計(jì)上該房地產(chǎn)作價(jià)2000萬(wàn)元入賬作為企業(yè)的資產(chǎn)。所投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)此時(shí)再轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)的土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是按1000萬(wàn)元還是2000萬(wàn)元呢？某股東以價(jià)值1000萬(wàn)元的房地產(chǎn)作價(jià)2000萬(wàn)元入股到所投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，雖然有房地產(chǎn)的所有發(fā)生了轉(zhuǎn)移行為，本來(lái)屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。但是由于是投資行為此時(shí)并沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性增值所得，本著“納稅必要資金的原則”，可以享受48號(hào)文規(guī)定優(yōu)惠暫免征土地增值稅的政策，該房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)沒(méi)有發(fā)生變化。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，因此此時(shí)再轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)還是按1000萬(wàn)元而不是2000萬(wàn)元計(jì)算。五、再接著我們討論一下687號(hào)文法律效力問(wèn)題依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國(guó)稅發(fā)[2004]132號(hào)規(guī)定。國(guó)稅函屬部門規(guī)范性文件，具有一定的法律效力，在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。批復(fù)是用于答復(fù)下級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)示事項(xiàng)的公文。因此嚴(yán)格地來(lái)說(shuō)687號(hào)文只是對(duì)請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)所請(qǐng)示的事項(xiàng)具有法律效力，同時(shí)也對(duì)抄送的機(jī)關(guān)也有法律效力。但是其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項(xiàng)也是可以選擇參照?qǐng)?zhí)行的。值得注意的是，這樣導(dǎo)致的結(jié)果是：未抄送國(guó)稅函規(guī)定的事項(xiàng)對(duì)納稅人有利的稅務(wù)機(jī)關(guān)可以選擇不執(zhí)行，而對(duì)納稅人不利的稅務(wù)機(jī)關(guān)可以選擇參照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)力在稅務(wù)機(jī)關(guān)。六、最后我們討論一下各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于687號(hào)文上事項(xiàng)為什么有選擇不征收土地增值稅和征收土地增值稅兩種不同的規(guī)定呢？我們分析一下企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義“形式”下的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)“實(shí)質(zhì)”行為的具體情況：1、轉(zhuǎn)讓100 %股權(quán)后原企業(yè)還存在（只保留空殼），房地產(chǎn)有所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為。依據(jù)國(guó)土資廳函[2004]224號(hào)和國(guó)稅函[2009]585號(hào)文規(guī)定不是整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而是出售轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)該征收土地增值稅——因?yàn)榉康禺a(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移屬于應(yīng)稅行為。2、轉(zhuǎn)讓100 %股權(quán)后原企業(yè)還存在（繼續(xù)經(jīng)營(yíng)），沒(méi)有房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，不征收土地增值稅——因?yàn)闆](méi)有房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不屬于應(yīng)稅行為。3、轉(zhuǎn)讓100 %股權(quán)后原企業(yè)不存在（注銷），房地產(chǎn)（股權(quán)）價(jià)值不增值，可以作為被合并業(yè)務(wù)計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)，雖然房地產(chǎn)有所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，但是可以免征收土地增值稅——根據(jù)48號(hào)文第一條規(guī)定暫時(shí)免征，因?yàn)榉康禺a(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)沒(méi)有變化也沒(méi)有增值額，等到再轉(zhuǎn)讓時(shí)一起征收。4、轉(zhuǎn)讓100 %股權(quán)后原企業(yè)不存在（注銷），如果房地產(chǎn)（股權(quán)）價(jià)值有增值，由于原企業(yè)不符合被合并處理規(guī)定，則只能以先轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為和再清算注銷行為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)來(lái)處理，原企業(yè)處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該征收土地增值稅——因?yàn)榉康禺a(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移屬于應(yīng)稅行為。687號(hào)文的事項(xiàng)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)稅收避稅籌劃案例。本來(lái)的意思：借轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，達(dá)到“在過(guò)程中提高房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)使以后少繳納土地增值稅，或者在房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)不繳納土地增值稅”的避稅目的。雖然687號(hào)文上沒(méi)有說(shuō)明：轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)格、原企業(yè)是否續(xù)存注銷等情況，但是可以推斷出應(yīng)該屬于以上1項(xiàng)和4項(xiàng)情景。因?yàn)橐陨?項(xiàng)和3項(xiàng)的處理方式達(dá)不到稅收避稅籌劃的目的?；谝陨鲜马?xiàng)原理一般稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于687號(hào)文事項(xiàng)的處理：如果雙方企業(yè)都在本管轄區(qū)內(nèi)，這樣的行為可以選擇暫不征收，反正這個(gè)稅源跑不了，等待其房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)一起征收土地增值稅。如果其中一個(gè)企業(yè)要注銷清算或者實(shí)質(zhì)上沒(méi)有納稅能力了，則可以認(rèn)定其企業(yè)在這次房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為中有了實(shí)質(zhì)性收益——有資金就不符合48號(hào)文第一條規(guī)定暫免征的條件了，啟用687號(hào)文件征收土地增值稅。這就是各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于687號(hào)文的事項(xiàng)選擇不征收和征收兩種不同規(guī)定的原因。提示：687號(hào)文土地增值稅的征稅對(duì)象是企業(yè)不是其股東。