作價(jià)系數(shù)是什么意思，完全競爭廠商如何解決生產(chǎn)要素的使用量

來源：整理時(shí)間：2023-06-26 00:24:56 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

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1，完全競爭廠商如何解決生產(chǎn)要素的使用量
2，在進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃方法的選擇時(shí)主要應(yīng)考慮那幾種因素
3，企業(yè)通常擁有哪些資產(chǎn)和負(fù)債并分析其流動(dòng)性
4，房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目
5，商品房建好了通知我們?nèi)ナ辗块_發(fā)商需要給買家出什么證明嗎

1，完全競爭廠商如何解決生產(chǎn)要素的使用量

　　生產(chǎn)要素供給是指擁有生產(chǎn)要素如勞動(dòng)、土地、資本的消費(fèi)者為從企業(yè)那里取得收入而將自己擁有的生產(chǎn)要素出售給企業(yè)。勞動(dòng)的所有者向企業(yè)出售勞動(dòng)的使用權(quán)以獲取工資，土地的所有者向企業(yè)出售土地的使用權(quán)以獲取地租，資本的所有者向企業(yè)出售資本的使用權(quán)以獲取利息。　　生產(chǎn)要素的供給是指最初的生產(chǎn)要素，諸如勞動(dòng)、土地、資本和企業(yè)家才能的供給，不包括中間要素的供給，如原材料、汽車制造中所需要的鋼材等生產(chǎn)過程中的中間產(chǎn)品，因?yàn)樗鼈儽旧砭褪且话愕漠a(chǎn)品。而關(guān)于一般產(chǎn)品的供給行為前面已經(jīng)詳細(xì)討論過。因此，這里所討論的要素的所有者完全局限于要素所有者為消費(fèi)者：比如，廠商生產(chǎn)產(chǎn)品所需要的各種固定資本，如廠房、機(jī)器等，不論它是從銀行借貸購置的，還是通過證券市場發(fā)行股票或債券籌集而來的，其最終的供給者是家庭或消費(fèi)者。　　與其他商品的價(jià)格決定一樣，要素的均衡價(jià)格(如工資率、利率)也是由各要素的供給與需求共同決定的。由于要素?fù)碛姓叩囊毓┙o各不相同，這幾種要素各有不同的供給特性，其報(bào)酬也有不同的形式和意義。不過，各種要素有一些共同的供給特性：　　1．要素供給只提供其使用特性，而不是要素本身?！　【褪钦f，這些生產(chǎn)要素可供廠商使用，而不像產(chǎn)品生產(chǎn)者那樣把產(chǎn)品賣掉。當(dāng)土地、機(jī)器設(shè)備用于買賣時(shí)，它們被看做是產(chǎn)品而非生產(chǎn)要素。因此，在要素市場上分析的要素價(jià)格和要素?cái)?shù)量，是指生產(chǎn)要素的使用價(jià)格和數(shù)量，而不是要素的出售價(jià)格和數(shù)量。要素的使用價(jià)格被稱做服務(wù)價(jià)格，要素的出售價(jià)格被叫做源泉價(jià)格。例如，廠商投資于土地建廠，不論是用買的或租來的，從生產(chǎn)者行為的觀點(diǎn)看，主要是考慮土地的使用價(jià)格(租金)而不是其買賣價(jià)格。但勞動(dòng)的供給有其特殊性：工人在生產(chǎn)過程中提供勞動(dòng)能力，而不是工人本身，勞動(dòng)的使用價(jià)格就是勞動(dòng)服務(wù)價(jià)格，工人本身是不能作為買賣對(duì)象的。　　2．各種生產(chǎn)要素有不同的流動(dòng)性。　　有些生產(chǎn)要素，包括勞動(dòng)資源和自然資源，有總量固定的特性。土地就是最明顯的例子。土地泛指所有自然資源，包括土壤、礦藏、森林、河川、海洋等，它們的供給總量是固定的，在短期內(nèi)很少有變動(dòng)的可能。但這并不意味著各行業(yè)所面對(duì)的上地資源供給量是固定的，相反，其供給彈性可能非常大。如一塊土地既可以種麥，也可以種蔬菜或葡萄等，這取決于它們的相對(duì)價(jià)格；勞動(dòng)資源總量受到人口的限制，人們對(duì)各種行業(yè)的勞動(dòng)供給，在短期可能改變的幅度不大，尤其是那些有特殊技術(shù)、專門化的勞動(dòng)供給，在短期內(nèi)很難隨工資率的上升而增加，供給彈性幾近于零。而那些非技術(shù)性、非專門化的勞動(dòng)供給在短期內(nèi)會(huì)隨著工資率的上升而增加。時(shí)間越長，各行業(yè)的勞動(dòng)供給彈性也越大，因?yàn)橹灰凶銐虻臅r(shí)間，轉(zhuǎn)業(yè)和改行都可以通過教育與培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)。資本供給量在短期內(nèi)是固定的，在長期中流動(dòng)性非常大，超過了勞動(dòng)與土地。因此，一般說來，各種資源在短期中的供給總量是固定的，但長期中要素的供給量完全受相對(duì)價(jià)格所左右，供給量隨著要素價(jià)格的上升而增加。近年來電腦軟件開發(fā)的人員的增加就是該行業(yè)高工資吸引的結(jié)果。影響生產(chǎn)要素使用量的因素　　1．市場對(duì)產(chǎn)品的需求及產(chǎn)品的價(jià)格　　如果市場對(duì)產(chǎn)品的需求量大，廠商要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)要素的供給會(huì)增加；反之，市場對(duì)產(chǎn)品的需求量小，廠商就要縮小生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)要素的供給就會(huì)減少。如果產(chǎn)品的價(jià)格高，廠商要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)要素的供給就會(huì)增加；如果產(chǎn)品的價(jià)格低，廠商就要縮小生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)要素的供給就會(huì)減少。　　2．生產(chǎn)要素的價(jià)格　　生產(chǎn)要素本身的價(jià)格，與供給定理一致。生產(chǎn)要素價(jià)格與其供給呈同方向變動(dòng)。生產(chǎn)要素價(jià)格上升，則生產(chǎn)要素的供給增加；生產(chǎn)要素價(jià)格下降，則其供給減少。　　3．經(jīng)濟(jì)人口的規(guī)模與結(jié)構(gòu)　　人口規(guī)模大，勞動(dòng)力數(shù)量多，勞動(dòng)力質(zhì)量高，則勞動(dòng)這種生產(chǎn)要素的供給就充分；反之，人口規(guī)模小，勞動(dòng)力數(shù)量少，則其供給短缺。至于人口結(jié)構(gòu)方面，如果是年輕型人口，則勞動(dòng)供給充分；如果屬于老年型人口，則勞動(dòng)供給短缺。　　4．居民的收入和生活水平　　居民的收入和生活水平高，則會(huì)增加其對(duì)資本和自然資源的占有，而使生產(chǎn)要素供給增加；反之，則減少生產(chǎn)要素的供給。　　這是指一般的情形，勞動(dòng)的實(shí)際供給可能很復(fù)雜。例如，在收入水平很高時(shí)，工資上漲也沒有引起勞動(dòng)供給的增加，甚至相反，即勞動(dòng)供給反而減少。歐洲發(fā)達(dá)國家就出現(xiàn)過這種情形。　　5．生產(chǎn)要素的稀缺性及替代程度　　生產(chǎn)要素缺乏，必然使其供給減少；反之，則會(huì)增加生產(chǎn)要素的供給。生產(chǎn)要素的替代程度高，則會(huì)增加其供給；反之，則要減少生產(chǎn)要素的供給。

完全競爭廠商如何解決生產(chǎn)要素的使用量

2，在進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃方法的選擇時(shí)主要應(yīng)考慮那幾種因素

固定資產(chǎn)的評(píng)估企業(yè)的固定資產(chǎn)主要有機(jī)器設(shè)備、建筑物、在建工程和土地使用權(quán)等。 1．機(jī)器設(shè)備可以單獨(dú)評(píng)估，也可以與企業(yè)其它資產(chǎn)一并評(píng)估。在清查核實(shí)企業(yè)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意未進(jìn)價(jià)設(shè)備、已經(jīng)攤銷完的設(shè)備、租入租出設(shè)備、建筑附屬設(shè)備以及資產(chǎn)發(fā)生使用情況。對(duì)于設(shè)備的評(píng)估一般采取重置成本法；如果存在著相關(guān)機(jī)器設(shè)備的二手交易市場或較多交易實(shí)例時(shí)，也可以采取即現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估；而對(duì)于能用于獨(dú)立經(jīng)營并獲利的機(jī)器設(shè)備，則可以采用收益現(xiàn)值法加以評(píng)估。外購的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要考慮以下重置價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目：設(shè)備自身購置價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅、大型機(jī)器設(shè)備一定期限內(nèi)的資金成本以及其他合理費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、牌照費(fèi)、驗(yàn)車費(fèi)等。自制機(jī)器設(shè)備的評(píng)估，需要考慮以下重置價(jià)格項(xiàng)目：制造費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用、大型自制機(jī)器設(shè)備的合理資金成本、合理利潤以及其他必要、合理費(fèi)用等。進(jìn)口機(jī)器設(shè)備如果在國內(nèi)能夠找到替代品，應(yīng)當(dāng)參考該替代品在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格。由于功能性或?qū)嶓w性原因，固定資產(chǎn)報(bào)廢的，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為零。 2．建筑物與在建項(xiàng)目的評(píng)估。企業(yè)所有的建筑物與在建項(xiàng)目的評(píng)估，一般采取重置價(jià)值法，即在正常情況下，按照評(píng)估基準(zhǔn)日重新購置該建筑物或在建項(xiàng)目所需要的全部費(fèi)用。全部費(fèi)用包括直接費(fèi)用、需計(jì)算的間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本等。建設(shè)過程中必然發(fā)生的設(shè)備、物資、資金等消耗，納入評(píng)估范圍。這里詳細(xì)解釋一下在建工程的評(píng)估。在建工程主要是指固定資產(chǎn)建設(shè)改良工程，包括成套或單獨(dú)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴(kuò)建和大修理工程。對(duì)于施工建設(shè)可能發(fā)揮其預(yù)定功效的建設(shè)中的固定資產(chǎn)，一般應(yīng)劃入在建工程評(píng)估范圍。如果企業(yè)沒有將該工程作為在建工程加以管理，則可以按照實(shí)際需要，依照在建工程的評(píng)估方法確定其價(jià)值，在匯入其它資產(chǎn)中，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中予以說明。已經(jīng)列入“在建工程”會(huì)計(jì)項(xiàng)目的資產(chǎn)，經(jīng)審核無誤后區(qū)別情況列入在建工程評(píng)估范圍，或者匯入固定資產(chǎn)或其他資產(chǎn)。已完工的在建工程一般應(yīng)視其具體歸入建筑物、機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)中，并加以說明。在評(píng)估過程中，應(yīng)當(dāng)注意了解在建工程的具體內(nèi)容、開工日期、結(jié)算方式、實(shí)際完工程度和工程量以及實(shí)際支付款項(xiàng)，還應(yīng)了解評(píng)估基準(zhǔn)日后所發(fā)生的款項(xiàng)支付人等。確定評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)易于劃分完工程度、準(zhǔn)確計(jì)算工程款項(xiàng)、盡量接近評(píng)估現(xiàn)場工作時(shí)間。對(duì)于明顯存在的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值以及經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，應(yīng)在評(píng)估時(shí)予以扣除。在正常施工建設(shè)、正常支付工程款項(xiàng)，開工時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日不超過一年的情況下，可將實(shí)際支付工程款項(xiàng)中的不合理費(fèi)用扣除，再按照各項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值變動(dòng)情況進(jìn)行調(diào)整，得出評(píng)估價(jià)值。建成即可盈利的在建項(xiàng)目，可以采取收益價(jià)值法進(jìn)行評(píng)估。即通過估計(jì)預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評(píng)估值。 3．土地使用權(quán)的評(píng)估。土地使用權(quán)可以和地上建筑物一起作為房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，還可以隨整體企業(yè)一并評(píng)估?，F(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法以及重置成本法都可以用于土地使用權(quán)的評(píng)估。如果存在著比較發(fā)達(dá)的土地使用權(quán)交易市場，可以首先采用現(xiàn)行市價(jià)法，根據(jù)市場交易慣例進(jìn)行調(diào)整，得出評(píng)估值；否則可以采用收益現(xiàn)值法，根據(jù)土地使用權(quán)的預(yù)期收益的折現(xiàn)值確定評(píng)估值；兩種方法都不宜采用時(shí)，可以采用重置成本法，即根據(jù)取得現(xiàn)有土地使用權(quán)所需發(fā)生的全部費(fèi)用。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，我國各城市頒布的基準(zhǔn)地價(jià)不盡相同。對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能簡單依據(jù)各個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)作為現(xiàn)行公允地價(jià)，算為評(píng)估值。如果已經(jīng)頒布的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)產(chǎn)生決定性影響時(shí)，才能以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，并結(jié)合被評(píng)估土地的基本情況以及土地出讓金的實(shí)際征收水平，對(duì)土地使用權(quán)加以評(píng)估。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)了解土地出讓金的組成部分、適用范圍及其他規(guī)定；注意與建筑物評(píng)估相銜接，土地的征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用不應(yīng)重復(fù)計(jì)算或遺漏計(jì)算。土地使用權(quán)出租評(píng)估時(shí)，應(yīng)按照出租期限計(jì)算出土地使用權(quán)價(jià)格，再折算出年租金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中說明評(píng)估所設(shè)定的租金支付方式。當(dāng)一方不以土地使用費(fèi)出資，但是由設(shè)立的公司繳納土地使用費(fèi)時(shí)，評(píng)估人必須計(jì)算各種開發(fā)、配套等費(fèi)用，作為土地開發(fā)費(fèi)。二、流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估流動(dòng)總資產(chǎn)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，在一年或一個(gè)經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)可以分為價(jià)值形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)與實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)，分別使用不同的評(píng)估方法。對(duì)于價(jià)值形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)，如果是貨幣資金的，按照核對(duì)無誤后的賬面價(jià)值作為評(píng)估價(jià)值。外匯的價(jià)值，按照評(píng)估基準(zhǔn)日國家外匯管理局發(fā)布的外匯比價(jià)折算成人民幣；如果是應(yīng)收款項(xiàng)的，在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆價(jià)款可能收回的數(shù)額確定評(píng)估價(jià)值。有充分理由可以收回的款項(xiàng)，即以賬面價(jià)值作為評(píng)估價(jià)值；很可能收不回的價(jià)款，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時(shí)，按照財(cái)會(huì)上

不明白啊 = =！

在進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃方法的選擇時(shí)主要應(yīng)考慮那幾種因素

3，企業(yè)通常擁有哪些資產(chǎn)和負(fù)債并分析其流動(dòng)性

1、總資產(chǎn)＝流動(dòng)資產(chǎn)＋結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)2、流動(dòng)資產(chǎn)＝貨幣資產(chǎn)＋生息資產(chǎn)＋信用資產(chǎn)＋存貨資產(chǎn)3、負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)＝流動(dòng)負(fù)債＋結(jié)構(gòu)性負(fù)債4、所有者權(quán)益＝實(shí)收資本＋資本公積金＋盈余公積金＋未分配利潤5、流動(dòng)負(fù)債＝營業(yè)環(huán)節(jié)負(fù)債＋融資環(huán)節(jié)負(fù)債＋收益分配環(huán)節(jié)負(fù)債（1）貨幣資產(chǎn)：現(xiàn)金、各種銀行等金融機(jī)構(gòu)存款和可立即用于支付的票據(jù)。特點(diǎn)：流動(dòng)性最強(qiáng)，是現(xiàn)實(shí)的支付能力和償債能力。作用：滿足日常支付；預(yù)防不測風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)付市場變化；進(jìn)行利率或價(jià)格投機(jī)。過多：資金閑置，獲利為零；喪失發(fā)展和獲利機(jī)會(huì)。（2）生息資產(chǎn)：是企業(yè)利用正常生產(chǎn)經(jīng)營中暫時(shí)多余的資金，購入或持有的可隨時(shí)變現(xiàn)的有價(jià) 證券或其他投資。如企業(yè)購買的國庫券、短期債券、商業(yè)匯票或本票、可轉(zhuǎn)讓存單等短期投資和應(yīng)收票據(jù)。特點(diǎn)：信用度高；變現(xiàn)力強(qiáng)；獲利水平低。作用：減少現(xiàn)金持有造成的利潤損失；可隨時(shí)補(bǔ)足現(xiàn)金。（3）信用資產(chǎn)：指企業(yè)以信用為基礎(chǔ)向他人賒銷商品或提供勞務(wù)時(shí)所形成的應(yīng)收賬款或應(yīng)收票據(jù)。主要包括無擔(dān)保應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款等。特點(diǎn)：賒銷商品項(xiàng)目是確定的；交易數(shù)量有限；回收期比較確定。作用：通過延長付款期或增加信用資產(chǎn)數(shù)量，擴(kuò)大銷售量；通過市場占有率的提高和產(chǎn)量的增加，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。過多：應(yīng)收賬款管理費(fèi)用上升，壞賬增多，企業(yè)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增大。原則：應(yīng)收賬款的增加應(yīng)以不增加壞賬損失和縮短賬齡為前提；應(yīng)收賬款的減少應(yīng)以不減少銷售收入和不增加賒銷數(shù)額為前提。（4）存貨資產(chǎn)：指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為銷售或者為生產(chǎn)耗用而儲(chǔ)備的資產(chǎn)。如商品、產(chǎn)成品、半成品、在產(chǎn)品及各種材料、燃料、包裝物、低值易耗品等。特點(diǎn)：占用資金多；影響較大。作用：保證原料供應(yīng)；均衡生產(chǎn)；有利銷售。過多：存貨成本增加；市場風(fēng)險(xiǎn)增大。（1）營業(yè)環(huán)節(jié)負(fù)債：如應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收款、應(yīng)付稅金及工資、預(yù)提費(fèi)用等，是企業(yè) 生產(chǎn)過程中形成的負(fù)債。特點(diǎn)：在規(guī)定的付款期限內(nèi)一般不支付利息，但到期時(shí)必須償還，否則要支較高費(fèi)用。反映：反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程能夠提供資金來源的多少，主要與產(chǎn)品的市場競爭能力、企業(yè)的采購和付款政策有關(guān)。（2）融資環(huán)節(jié)負(fù)債：如短期借款和1年內(nèi)到期的長期負(fù)債等。特點(diǎn)：要支付一定的利息，但到期后一般可以協(xié)商延期償還。反映：反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)依賴金融機(jī)構(gòu)的程度，是經(jīng)營業(yè)務(wù)波動(dòng)性大小的反映。（3）收益分配環(huán)節(jié)負(fù)債：如應(yīng)付股利、應(yīng)付獎(jiǎng)金、應(yīng)交所得稅等。</SPAN>

企業(yè)資產(chǎn)一般是，固定資產(chǎn)，如生產(chǎn)設(shè)備，企業(yè)自己的房屋，通用設(shè)備（電腦，打印機(jī)等）等還有就是流動(dòng)資產(chǎn)，如銀行存款，應(yīng)收款，存貨（原料，產(chǎn)成品等），如有土地，那就是無形資產(chǎn)了負(fù)債一般是，貸款或是借款，應(yīng)付款，應(yīng)付給職工的工資等一般可以用資產(chǎn)負(fù)債率，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，等來分析.

流動(dòng)資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，固定資產(chǎn)，長期待攤費(fèi)用流動(dòng)負(fù)債，長期借款流動(dòng)性分析：流動(dòng)比率，速動(dòng)比率

企業(yè)所擁有的資產(chǎn)包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。按其性質(zhì)和特點(diǎn)通常劃分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金及各種存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。長期投資包括股票投資、長期債券投資和其他投資。固定資產(chǎn)包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具器具等。無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。其他資產(chǎn)包括長期待攤費(fèi)用、臨時(shí)設(shè)施、銀行凍結(jié)存款等。企業(yè)的負(fù)債按其性質(zhì)和特點(diǎn)，通常分為流動(dòng)負(fù)債和長期負(fù)債。流動(dòng)負(fù)債是指在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收貨款、應(yīng)付工資、應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤、其他應(yīng)付款、預(yù)提費(fèi)用等。長期負(fù)債指償還氣在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期以上的債務(wù)，包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款。企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債流動(dòng)性分析： A.償債能力分析：流動(dòng)比率 = 流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)比率可以反映短期償債能力。一般認(rèn)為生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動(dòng)比率是2。影響流動(dòng)比率的主要因素一般認(rèn)為是營業(yè)周期、流動(dòng)資產(chǎn)中的應(yīng)收帳款數(shù)額和存貨周轉(zhuǎn)速度。速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)－存貨）／流動(dòng)負(fù)債由于種種原因存貨的變現(xiàn)能力較差，因此把存貨從流動(dòng)資產(chǎn)種減去后得到的速動(dòng)比率反映的短期償債能力更令人信服。一般認(rèn)為企業(yè)合理的最低速動(dòng)比率是1。但是，行業(yè)對(duì)速動(dòng)比率的影響較大。比如，商店幾乎沒有應(yīng)收帳款，比率會(huì)大大低于1。影響速動(dòng)比率的可信度的重要因素是應(yīng)收帳款的變現(xiàn)能力。保守速動(dòng)比率（超速動(dòng)比率）=（貨幣資金+短期投資+應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收帳款）／流動(dòng)負(fù)債進(jìn)一步去掉通常與當(dāng)期現(xiàn)金流量無關(guān)的項(xiàng)目如待攤費(fèi)用等?，F(xiàn)金比率 =（貨幣資金／流動(dòng)負(fù)債）現(xiàn)金比率反應(yīng)了企業(yè)償還短期債務(wù)的能力。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率＝銷售收入／平均應(yīng)收帳款表達(dá)年度內(nèi)應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。如果周轉(zhuǎn)率太低則影響企業(yè)的短期償債能力。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù) ＝ 360天／應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率表達(dá)年度內(nèi)應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均天數(shù)。影響企業(yè)的短期償債能力。返回B.資本結(jié)構(gòu)分析（或長期償債能力分析）：股東權(quán)益比率＝股東權(quán)益總額／資產(chǎn)總額×100%反映所有者提供的資本在總資產(chǎn)中的比重，反映企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。一般來說比率高是低風(fēng)險(xiǎn)、低報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，比率低是高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)負(fù)債比率＝負(fù)債總額／資產(chǎn)總額×100%反映總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債得來的。資本負(fù)債比率＝負(fù)債合計(jì)／股東權(quán)益期末數(shù)×100%它比資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)更能準(zhǔn)確地揭示企業(yè)的償債能力狀況，因?yàn)楣局荒芡ㄟ^增加資本的途徑來降低負(fù)債率。資本負(fù)債率為200%為一般的警戒線，若超過則應(yīng)該格外關(guān)注。長期負(fù)載比率＝長期負(fù)債／資產(chǎn)總額×100%判斷企業(yè)債務(wù)狀況的一個(gè)指標(biāo)。它不會(huì)增加到企業(yè)的短期償債壓力，但是它屬于資本結(jié)構(gòu)性問題，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)會(huì)給企業(yè)帶來額外風(fēng)險(xiǎn)。有息負(fù)債比率＝（短期借款＋一年內(nèi)到期的長期負(fù)債＋長期借款＋應(yīng)付債券＋長期應(yīng)付款）／股東權(quán)益期末數(shù)×100%無息負(fù)債與有息負(fù)債對(duì)利潤的影響是完全不同的，前者不直接減少利潤，后者可以通過財(cái)務(wù)費(fèi)用減少利潤；因此，公司在降低負(fù)債率方面，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)減少有息負(fù)債，而不是無息負(fù)債，這對(duì)于利潤增長或扭虧為盈具有重大意義。在揭示公司償債能力方面，100%是國際公認(rèn)的有息負(fù)債對(duì)資本的比率的資本安全警戒線。返回C.經(jīng)營效率分析：凈資產(chǎn)調(diào)整系數(shù) ＝（調(diào)整后每股凈資產(chǎn)－每股凈資產(chǎn)）/每股凈資產(chǎn)調(diào)整后每股凈資產(chǎn) = （股東權(quán)益－3年以上的應(yīng)收帳款－待攤費(fèi)用－待處理財(cái)產(chǎn)凈損失－遞延資產(chǎn)）/ 普通股股數(shù)減掉的是四類不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)。凈資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)越大說明該公司的資產(chǎn)質(zhì)量越低。特別是如果該公司在系數(shù)很大的條件下，其凈資產(chǎn)收益率仍然很高，則要深入分析。營業(yè)費(fèi)用率＝營業(yè)費(fèi)用 / 主營業(yè)務(wù)收入×100%財(cái)務(wù)費(fèi)用率＝財(cái)務(wù)費(fèi)用 / 主營業(yè)務(wù)收入×100%反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)。三項(xiàng)費(fèi)用增長率 =（上期三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)－本期三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)）/ 本期三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) = 營業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和反應(yīng)了企業(yè)的經(jīng)營成本如果三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)相對(duì)于主營業(yè)務(wù)收入大幅增加（或減少）則說明企業(yè)產(chǎn)生了一定的變化，要提起注意。存貨周轉(zhuǎn)率＝銷貨成本×2／（期初存貨＋期末存貨）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) ＝ 360天／存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率（天數(shù)）表達(dá)了公司產(chǎn)品的產(chǎn)銷率，如果和同行業(yè)其它公司相比周轉(zhuǎn)率太小（或天數(shù)太長），就要注意公司產(chǎn)品是否能順利銷售。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷售收入／平均固定資產(chǎn)該比率是衡量企業(yè)運(yùn)用固定資產(chǎn)效率的指標(biāo)，指標(biāo)越高表示固定資產(chǎn)運(yùn)用效果越好。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷售收入／平均資產(chǎn)總額該指標(biāo)越大說明銷售能力越強(qiáng)。主營業(yè)務(wù)收入增長率＝（本期主營業(yè)務(wù)收入－上期主營業(yè)務(wù)收入）／上期主營業(yè)務(wù)收入×100%一般當(dāng)產(chǎn)品處于成長期，增長率應(yīng)大于10%。其他應(yīng)收帳款與流動(dòng)資產(chǎn)比率＝其他應(yīng)收帳款／流動(dòng)資產(chǎn)其他應(yīng)收帳款主要核算與生產(chǎn)經(jīng)營銷售活動(dòng)無關(guān)的款項(xiàng)來往，一般應(yīng)該較小。如果該指標(biāo)較高則說明流動(dòng)資金運(yùn)用在非正常經(jīng)營活動(dòng)的比例高，就應(yīng)該注意是否與關(guān)聯(lián)交易有關(guān)。

企業(yè)通常擁有哪些資產(chǎn)和負(fù)債并分析其流動(dòng)性

4，房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等)房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等)。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；3、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。三、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%?！?房地產(chǎn)的前景1、城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來越高的需求。2010年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求；3、居民消費(fèi)水平的提高；4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求；5、深化改革與市場發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求。政府改革深化內(nèi)需1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化；2、開發(fā)二手房市場；3、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶；4、下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。五證兩書一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、《建設(shè)工程開工證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件六、“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》名詞解釋一、基本參數(shù)※ 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)；※ 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；※ 進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);※ 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);※ 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；※ 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場地?！?三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。※ 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。※ 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則?！?房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。※ 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)?！?房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)?！?過戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關(guān)的概念※ 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積※ 公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%※ 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積※ 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和?！?使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積?！?輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和?！?結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。※ 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。※ 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比?！?商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)面積※ 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井?！?公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 × 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)※ 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總和※ 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e※ 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比?！?建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比?！?綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！?綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。四、與銀行貸款有關(guān)概念※ 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)?！?按揭所用材料：1、身份證復(fù)印件；2、戶口本復(fù)印件；3、結(jié)婚證復(fù)印件；4、學(xué)歷證復(fù)印件；5、收入證明；6、購房合同復(fù)印件；7、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；8、三個(gè)月的連續(xù)稅單；9、固定資產(chǎn)的發(fā)票；10、借款申請表?！?契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房價(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，約為房價(jià)的1.5%五、與住宅相關(guān)的概念※ 公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全?！?花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化?！?雙拼：連拼，疊拼。※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。※ 經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房價(jià)格相對(duì)市場價(jià)格而言即比市場商品房價(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。六、經(jīng)濟(jì)適用房我國在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策?！?經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%~3%，市場利潤被限在3%以下?！?經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格構(gòu)成?住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；?審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；?住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；?建設(shè)工程費(fèi)；以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%~3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi)(如小區(qū)營業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定?！?經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同?獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；?成本結(jié)構(gòu)不同；?租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請審批制度，商品房購買對(duì)象和條件不受限制；?價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場決定?！?經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？居民個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。銷售技巧一、購房客戶的類型、特征，如何應(yīng)付1、理智穩(wěn)健型(40歲左右)特征：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健，不易被推銷員言辭打動(dòng)，認(rèn)為疑點(diǎn)的地方一定要搞清楚措施：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)，公司性質(zhì)、實(shí)力。獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，出奇制勝。有理有據(jù)，虛心解決問題。2、熱情沖動(dòng)型(年輕男性較多)特征：天性愛激動(dòng)，易受外界慫恿和刺激。措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%3、沉默寡言型特征：出言謹(jǐn)慎，外表反應(yīng)冷漠。措施：靜、引導(dǎo)。親切誠懇態(tài)度拉近感情。4、憂柔寡斷型特征：猶豫不決，反反復(fù)復(fù)。措施：從我的角度堅(jiān)決的給他自信，讓客戶慢慢產(chǎn)生依賴于幫他的決定，分析清楚。5、喋喋不休型特征：過分小心，想用言語說服你措施：取得信任，加強(qiáng)產(chǎn)品信心、不會(huì)跑適當(dāng)引導(dǎo)，適當(dāng)快刀斬亂麻，交定金一定要快，無后悔余地。6、盛氣凌人型特征：趾高氣昂、嚇唬、態(tài)度拒人于千里之外，外強(qiáng)中干。措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點(diǎn)，不抵怵。7、求神問卜型特征：做決定之前找風(fēng)水先生，決定權(quán)取決于此(別人手中)措施：不要否定他的世界觀，以現(xiàn)代觀點(diǎn)配合其風(fēng)水觀。適時(shí)提醒他一下，可接觸些了解些談得來先肯定在否定，否定時(shí)強(qiáng)調(diào)任的價(jià)值。8、畏首畏尾型特征：前怕狼后怕虎，一個(gè)問題反復(fù)憂慮，缺乏經(jīng)驗(yàn)，考慮太多。措施：有力的業(yè)績品質(zhì)和保證，強(qiáng)調(diào)肯定，不必產(chǎn)生其他想法。9、神經(jīng)過敏型特征：悲觀、什麼事都能刺激他。措施：慎言少說話、少說多聽，重點(diǎn)嚴(yán)肅說服10、斤斤計(jì)較型(似5)特征：心思細(xì)膩，什麼都想要，想占便宜。措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調(diào)價(jià)，強(qiáng)調(diào)已經(jīng)有優(yōu)惠11、借故拖延特征：個(gè)性遲疑，推三推四。措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調(diào)，

我想你最需要的就是首先找個(gè)好策劃，一個(gè)好的銷售經(jīng)理，還有接下項(xiàng)目應(yīng)該仔細(xì)的對(duì)合同進(jìn)行研究，對(duì)于收款方式和收款時(shí)間要明確。我見過太多的小項(xiàng)目做著做著，人家就賴帳了。所以小心為妙

5，商品房建好了通知我們?nèi)ナ辗块_發(fā)商需要給買家出什么證明嗎

超詳細(xì)的收房流程及攻略！一、注意及時(shí)接收入住通知書1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn)。4. 若購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 《竣工驗(yàn)收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。《竣工驗(yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2. 《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。4. 《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》5. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》6. 實(shí)測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提醒您：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件?！跋闰?yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測面積誤差超出3%，可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一) 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過30天）。4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項(xiàng)以下問題，購房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià) 的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費(fèi)面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。（一）存在的問題：1. 商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購房過程中信息不對(duì)稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對(duì)值超過3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到……，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所……”購房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買房時(shí)的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：1. 購房合同無效：實(shí)踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購房人可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過3％（不含3％）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題!收房需要帶的工具：1)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道2)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高5)1只萬用表---用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6)1只計(jì)算器---用于計(jì)算數(shù)據(jù)7)1只水筆--用于簽字8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩--用于時(shí)間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。最佳收房流程:核驗(yàn)業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》業(yè)主做綜合驗(yàn)收業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署《入住交接單》對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。【提示】：開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。驗(yàn)房、填寫驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗(yàn)房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗(yàn)收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過天)。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。

竣工驗(yàn)收備案表，房屋保修書