黄片国产在线观看,亚洲视频图片50,国产10000部拍拍拍免费视频

1，狼爪的英文怎么讀

狼爪1. Jack Wolfskin2. JackWolfskin3. wolfclaw例句；Wolf has a pair of sharp claws狼有一雙鋒利的狼爪

Dewclaws 狼爪

Wolf claw和wolf paws都可以，只不過claw通常指四足或兩足動物的腳爪，有尖刺的那種。如狗貓爪，鳥爪等。paw指人手或四足動物的腳爪。如狗貓爪，馬蹄。求采納。

wolf paws

什么游戲額`

狼爪的英文怎么讀

2，公司并購的法律注意事項有哪些

公司收購注意事項并購是一種企業(yè)發(fā)展壯大的快速有效的方式，公司的重組并購非常重要，一些業(yè)績較好的公司，以并購為契機(jī)可以快速擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營活動。在收購公司之前，從法律層面上，有一些需要準(zhǔn)備的工作，供參考。一、前期準(zhǔn)備收購方與目標(biāo)公司或其股東進(jìn)行洽談，初步了解情況，進(jìn)而達(dá)成并購意向，簽訂收購意向書。收購方為了保證并購交易安全，一般會委托律師、會計師、評估師等專業(yè)人事組成項目小組對目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查;而目標(biāo)公司為了促成并購項目成功，一般需向并購方提供必要的資料，披露公司的資產(chǎn)、經(jīng)營、財務(wù)、債權(quán)債務(wù)、組織機(jī)構(gòu)以及勞動人事等信息，如果遇到惡意并購或者目標(biāo)公司披露信息不真實(shí)就會對另一方造成較大的法律風(fēng)險。所以，在并購的前期準(zhǔn)備階段，我們建議并購雙方簽訂獨(dú)家談判協(xié)議，就并購意向、支付擔(dān)保、商業(yè)秘密、披露義務(wù)以及違約責(zé)任等事項進(jìn)行初步約定(收購方為上市公司，應(yīng)特別注意對方的保密及信息披露支持義務(wù))，這樣即可避免并購進(jìn)程的隨意性，又在并購前期談判破裂的情況下保障了并購雙方的利益。

．中國移動：我要是拿的彩禮多一點(diǎn)就好了 6月18日，國內(nèi)最大電信運(yùn)營商中國移動試圖收購巴基斯坦電信股份，開始國際化戰(zhàn)略的首次嘗試，卻折戟沉沙。中國移動最終報出14億美元的報價，但由于同時參與競標(biāo)的阿聯(lián)酋電信最終報價約為25.98億美元，高于中國移動集團(tuán)公司的出價，因此阿聯(lián)酋電信最終成功入股巴基斯坦電信。電信戰(zhàn)略咨詢專家王煜全認(rèn)為，缺乏國際化經(jīng)驗讓中國移動在“臨門一腳”時，顧慮重重，直至落敗?！爸袊苿佑赂业刈叱鋈ミM(jìn)行國際化嘗試值得鼓勵，瞄準(zhǔn)東南亞電信市場也可圈可點(diǎn)，但它缺乏國際化經(jīng)驗，最終的報價就是佐證?！蓖蹯先J(rèn)為，中國電信企業(yè)國際化直面三個問題：第一，涉及到企業(yè)本身管理水平、國際化經(jīng)驗以及市場判斷力等諸方面；第二，政府的支持；第三，因為海外收購牽涉國有資產(chǎn)流失問題，讓許多“國”字頭的企業(yè)顧慮重重。 “對于純粹資本的輸出，中國公司不占優(yōu)勢，可以多向跨國公司學(xué)習(xí)經(jīng)驗、管理的高層次輸出?！?/section>

公司并購的法律注意事項有哪些

3，什么叫做諒解備忘錄商業(yè)上是怎么個說法有沒有個具體的文本格式

諒解感覺應(yīng)該是愛為基礎(chǔ)，彼此理解，由心的體諒，也是一種換位思考的表示。

諒解備忘錄是國際協(xié)議一種通常的叫法，“諒解備忘錄”相應(yīng)的英文表為“memorandum of understanding”，有時也可寫成“memo of understanding”或“MOU”。直譯為諒解備忘錄。用中國人的說法就是協(xié)議。意指“雙方經(jīng)過協(xié)商、談判達(dá)成共識后，用文本的方式記錄下來”，“諒解”旨在表明“協(xié)議雙方要互相體諒，妥善處理彼此的分歧和爭議”。日常生活中，memorandum（memo）常用來形容“為防遺忘而寫的便條”，如memopad（記事本）。此外，與其搭配的詞組有engagement memorandum（業(yè)務(wù)備忘錄），audit memorandum（查帳備忘錄）。　　在諒解備忘錄中，除保密（Confidentiality）、終止（Termination）、法律適用（Governing Law）、費(fèi)用分?jǐn)?、排他性談判、爭議解決條款之外，其余的條款對雙方都不具備法律約束力。　　在正式條約簽訂之前，諒解備忘錄雙方對該協(xié)議均不具有任何法律義務(wù)?！　≌徑鈧渫洝　　　。追矫Q）與（乙方名稱）簽訂　　本諒解備忘錄（“本備忘錄”）于〔日期〕由以下雙方簽訂：〔甲方名稱〕，一家根據(jù)中國法律成立并存續(xù)的〔甲方組織形式〕，法定地址位于〔甲方法定地址〕（以下簡稱“甲方“）；與〔乙方名稱〕，一家根據(jù)〔乙方所在國〕法律成立并存續(xù)的〔乙方組織形式〕　　，法定地址位于〔乙方法定地址〕（以下簡稱“乙方”）。　　甲方和乙方以下單獨(dú)稱為“一方”，合稱為“雙方”?！　∏把浴　。ˋ）〔甲方情況簡介〕（B）〔乙方情況簡介〕（C）〔雙方擬從事的交易情況簡介〕（“本項目”）（D）雙方同意，在本項目實(shí)施前，雙方需各自取得公司內(nèi)部所有必要準(zhǔn)以簽訂具有約束力的合同（統(tǒng)稱“項目合同”）。項目合同具體條款待雙方協(xié)商達(dá)成一致。（E）雙方希望通過本備忘錄記錄本項目目前的狀況，本項目具體內(nèi)容經(jīng)過隨后談判由雙方簽署的項目合同最終確定?！　∫虼?，雙方特此協(xié)議如下：　　1.雙方已達(dá)成初步諒解的事項〔列舉雙方已經(jīng)達(dá)成初步諒解的事項〕　　2.雙方擬進(jìn)一步磋商的事項〔列舉雙方擬進(jìn)一步磋商的事項〕　　3.雙方在簽署本備忘錄之后應(yīng)采取的行動　　3.1雙方應(yīng)本著誠實(shí)信用的原則在本備忘錄簽署后〔〕天內(nèi)就項目合同條款開始進(jìn)行談判，以在〔日期〕當(dāng)日或之前完成該等談判工作并簽署項目合同。〔說明雙方需采取的其他行動〕　　4. 保密資料　　4.1本備忘錄簽署前以及在本備忘錄有效期內(nèi)，一方（“披露方”）曾經(jīng)或者可能不時向?qū)Ψ剑ā笆芊健保┡对摲降纳虡I(yè)、營銷、技術(shù)、科學(xué)或其他資料，這些資料在披露當(dāng)時被指定為保密資料（或類似標(biāo)注），或者在保密的情況下披露，或者經(jīng)雙方的合理商業(yè)判斷為保密資料（“保密資料”）。在本備忘錄有效期內(nèi)以及隨后〔〕年內(nèi)，受方必須：（a）　　對保密資料進(jìn)行保密；（b）不為除本備忘錄明確規(guī)定的目地之外的其他目的使用博阿彌資料；（c）　　除為履行其職責(zé)而確有必要仔細(xì)保密資料的該方雇員（或其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、該方律師、會計師或其他顧問的雇員）外，不向其他任何人披露，且上述人員須簽署書面保密協(xié)議，其中保密義務(wù)的嚴(yán)格程度不得低于本第〔〕條的規(guī)定?！　?.2上述第〔〕　　1條的條款對以下資料不適用：（a）　　受方有在披露方向其披露前存在的書面記錄證明其已經(jīng)掌握；（b）　　并非由于受方違反本備忘錄而已經(jīng)或者在將來進(jìn)入公共領(lǐng)域；或（c）受方從對該信息無保密義務(wù)的第三方獲得。　　4.3本備忘錄期滿或終止后，〔或經(jīng)披露方隨時提出要求〕受方應(yīng)（1）向?qū)Ψ綒w還（或經(jīng)對方要求銷毀）包含對方保密資料的所有材料（包括其復(fù)制件），并且（2）在對方提出此項要求后十（10）日內(nèi)向?qū)Ψ綍姹ＷC已經(jīng)歸還或銷毀上述材料。　　5.獨(dú)家談判在〔日期〕之前，任何一方不得直接或間接與第三方就本備忘錄標(biāo)的事項進(jìn)行任何磋商、談判，達(dá)成諒解或任何形式的協(xié)商或安排?！　?.本備忘錄內(nèi)容保密除非按照法律規(guī)定有合理必要，未經(jīng)另一方事先書面同事，任何一方不得就本備忘錄發(fā)表任何公開聲明或進(jìn)行任何披露?！　?.知識產(chǎn)權(quán)　　雙方確認(rèn)乙方并未因本備忘錄從另一方獲得該方任何知識產(chǎn)權(quán)（包括但不限于著作權(quán)、商標(biāo)、商業(yè)秘密、專有技術(shù)等）或針對該知識產(chǎn)權(quán)的權(quán)利?！　?.本備忘錄的修改對備忘錄進(jìn)行修改，須雙方共同書面同意方可進(jìn)行。　　9.本備忘錄具有/不具有約束力的條款雙方確認(rèn)，除第〔〕條、第4條至第13條（包括第4條及第13條）對雙方具有約束力之外，本備忘錄不是具有約束力或可強(qiáng)制履行的協(xié)議后者項目合同，也不在雙方之間設(shè)定實(shí)施任何行為的義務(wù)，無論該行為是否在本備忘錄中明確規(guī)定應(yīng)實(shí)施還是擬實(shí)施?！　?0.本備忘錄的裝讓未經(jīng)對方事先書面同意，任何一方不得轉(zhuǎn)讓本備忘錄。　　11.各方承擔(dān)各自費(fèi)用除非本備忘錄另有明確約定，任何一方應(yīng)負(fù)擔(dān)其從事本備忘錄規(guī)定的活動所發(fā)生的費(fèi)用。　　12.不承擔(dān)間接損失　　任何一方對與本備忘錄有關(guān)的任何間接或附帶損失或損害、商譽(yù)的損失或者損害或者收入或利潤的損失不承擔(dān)責(zé)任?！　?3. 本備忘錄的生效和終止　　本備忘錄經(jīng)雙方簽字生效，至下列日期終止（以最早者為準(zhǔn)）：（a）雙方用項目合同或本備忘錄標(biāo)的事項的進(jìn)一步的協(xié)議取代本備忘錄；（b）任何一方無須提供任何理由，提前一個月書面通知另一方終止本備忘錄；或（c）本備忘錄簽署60天后?！　〉?、5、9、10、11、12和13條在本備忘錄終止后繼續(xù)有效?！　?4. 適用法律和仲裁　　本備忘錄適用〔〕法律。雙方之間由于本備忘錄產(chǎn)生的任何爭議應(yīng)在三十（30）天內(nèi)通過友好協(xié)商解決；如果未能解決，任何一方可以將爭議提交〔仲裁機(jī)構(gòu)名稱〕按照〔仲裁規(guī)則〕以〔語言〕進(jìn)行仲裁。　　雙方正式授權(quán)代表已于文首所載日期簽署本備忘錄，以茲證明?！　　布追矫Q〕　　〔乙方名稱〕

什么叫做諒解備忘錄商業(yè)上是怎么個說法有沒有個具體的文本格式

4，什么是競爭性談判

競爭性談判作為一種獨(dú)立的采購方式，已經(jīng)被各地廣泛應(yīng)用于政府采購項目中，這種方式是除招標(biāo)方式之外最能體現(xiàn)采購競爭性原則、經(jīng)濟(jì)效益原則和公平性原則的一種方式，同時也是政府采購的國際規(guī)則所確認(rèn)的、各國普遍采用的方式。但在實(shí)際操作中，經(jīng)常會聽到專業(yè)從事招標(biāo)工作的同事們對競爭性談判表示質(zhì)疑，主要是認(rèn)為采用競爭性談判方式采購時，總是覺得這種方式雖然簡單、易于操作，但經(jīng)常會出現(xiàn)這樣或那樣的問題，不是項目實(shí)施不順利，就是采購效果不明顯，或者是采購單位不滿意，其結(jié)果往往事與愿違。競爭性談判的主體在采購項目中的談判是指采購人或代理機(jī)構(gòu)和供應(yīng)商就采購的條件達(dá)成雙方滿意協(xié)議的過程。因此，競爭性談判就是指采購人或代理機(jī)構(gòu)通過與不少于三家的供應(yīng)商進(jìn)行談判，最后確定供應(yīng)商的一種采購招標(biāo)方式。從中可以看出，以下幾個環(huán)節(jié)構(gòu)成了競爭性談判的要素： 1.談判主體：必須是在采購活動中享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的各方，即采購人、供應(yīng)商、采購代理機(jī)構(gòu)（含集中采購機(jī)構(gòu)）； 2.組織者：須由采購人或采購代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行組織； 3.參與者：必須有多家供應(yīng)商參與（通常不少于三家）； 4.過程：實(shí)施的過程是必須要通過談判進(jìn)行； 5.結(jié)果：在談判的基礎(chǔ)上，從參與談判的供應(yīng)商中確定出成交供應(yīng)商。競爭性談判的適用條件競爭性談判的使用條件主要包含了兩個方面：一是適用的范圍、二是適用的情形。競爭性談判的適用范圍：采購的對象主要是指貨物或者服務(wù)；競爭性談判的適用情形：只適用四種情形，當(dāng)出現(xiàn)其中任何一種情形時，法律允許不再使用公開招標(biāo)采購方式，可以依照本法采用競爭性談判方式來采購。這些適用條件主要包括： 1. 招標(biāo)后沒有供應(yīng)商投標(biāo)或者沒有合格標(biāo)的或者重新招標(biāo)未能成立的。有三種情況：一是招標(biāo)后沒有供應(yīng)商投標(biāo)；二是招標(biāo)后有效投標(biāo)供應(yīng)商沒有達(dá)到法定的三家以上，或者是投標(biāo)供應(yīng)商達(dá)到了三家以上，但其中合格者不足三家的；三是再進(jìn)行重新招標(biāo)也不會有結(jié)果且重新招標(biāo)不能成立的。 2.技術(shù)復(fù)雜或者性質(zhì)特殊，不能確定詳細(xì)規(guī)格或者具體要求的。主要是指由于采購對象的技術(shù)含量和特殊性質(zhì)所決定，采購人不能確定有關(guān)貨物的詳細(xì)規(guī)格，或者不能確定服務(wù)的具體要求的，如軟件系統(tǒng)的開發(fā)與設(shè)計。 3.采用招標(biāo)所需時間不能滿足用戶緊急需要的。由于公開招標(biāo)采購周期較長，當(dāng)采購人出現(xiàn)不可預(yù)見的因素（正當(dāng)情況）急需采購時，無法按公開招標(biāo)方式規(guī)定程序得到所需貨物和服務(wù)的。 4.不能事先計算出價格總額的。采購對象獨(dú)特而又復(fù)雜，以前不曾采購過且很少有成本信息，不能事先計算出價格總額的。競爭性談判的特點(diǎn) 競爭性談判實(shí)質(zhì)是在 “競價談判”為主，的同時敲定采購合同主要條款的過程。也就是說：是采購人或代理機(jī)構(gòu)通過與多家供應(yīng)商分別進(jìn)行多輪討價還價，同時就貨物的制造廠商、品牌、技術(shù)規(guī)格以及供應(yīng)、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試和售后服務(wù)、交易條件、其它相關(guān)條款等合同要素達(dá)成共識的藝術(shù)。談判要求談判人要綜合運(yùn)用判斷、謀略和相關(guān)常識。因此，競爭性談判要求采購人或采購代理機(jī)構(gòu)和供應(yīng)商就采購方案的細(xì)節(jié)進(jìn)行面對面的商談，而不僅僅是交換采購文件。與招標(biāo)采購的對象的特點(diǎn)相比，競爭性談判采購的對象特點(diǎn)具有較明顯的極端性：一方面，采購對象具有特別的設(shè)計者或者特殊的競爭狀況，此種情況下很少能形成市場競爭，價格也不能確定，因此在采購人或采購代理機(jī)構(gòu)與供應(yīng)商對采購對象的制造、供應(yīng)、服務(wù)的成本存在不同的估價，從而不可避免地要采用談判方法；另一方面，采購對象過于通用、通常，市場競爭過于成熟，甚至趨近于老化，并且采購對象成品化、模式化，這種情況下，采購人或采購代理機(jī)構(gòu)對采購對象沒有更多的對比、評選的內(nèi)容，而只是通過談判使價格、服務(wù)等要素更為理想。物流哪種情況，在多家供應(yīng)商參與的情況下，采用競爭的方式，通過多輪談判報價，對各種采購因素及內(nèi)容細(xì)節(jié)在談判過程中均可以充分分析討論，并能加以調(diào)整，最終使總體方案報價更優(yōu)惠的價格。競爭性談判的操作 (一)遵循的原則采用競爭性談判方式采購時，首先應(yīng)遵循政府采購的一般原則，即公開透明原則、公平競爭原則、公正原則和誠實(shí)信用原則；同時，還應(yīng)著重注意遵循以下原則： 1.競爭原則。談判應(yīng)保證適當(dāng)?shù)母偁?，采購人或采購代理機(jī)構(gòu)應(yīng)與多家供應(yīng)商（其數(shù)目不少于三家）進(jìn)行談判，以確保有效的競爭。遵循這項原則，還應(yīng)注意參加談判的供應(yīng)商必須是資格有效的供應(yīng)商（有效主要是指符合采購人提出的貨物和服務(wù)采購需求，且滿足談判條件的供應(yīng)商）。 2. 公平原則。指談判文件所規(guī)定的談判條件不得有歧視性條款，在談判過程中，應(yīng)公平地對待每一位參加談判的供應(yīng)商。采購人或采購代理機(jī)構(gòu)不得對任何供應(yīng)商進(jìn)行歧視，談判文件有實(shí)質(zhì)性變動的，談判小組應(yīng)以書面形式通知所有參加談判的供應(yīng)商，淘汰供應(yīng)商應(yīng)按談判文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 3.保密原則。采購人或采購代理機(jī)構(gòu)與某一供應(yīng)商之間的談判應(yīng)當(dāng)是保密的，談判的任何一方在未征得另一方同意的情況下，不得向另外的任何人與談判有關(guān)的技術(shù)資料、價格和其它信息。 4.事先公布評審標(biāo)準(zhǔn)和評審程序原則。指在談判開始前，必須事先制定出談判評審標(biāo)準(zhǔn)和評審程序，在對供應(yīng)商的談判方案進(jìn)行評審時，必須按照事先公布的評審標(biāo)準(zhǔn)和評審程序進(jìn)行，以避免評審過程的主觀性。 (二)基本程序 1.成立談判小組。談判小組由采購人的代表和有關(guān)專家共三人以上的單數(shù)組成，其中專家的人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。 2.制定談判文件。談判文件應(yīng)當(dāng)明確談判程序、談判內(nèi)容、合同草案的條款以及評定成交的標(biāo)準(zhǔn)等事項。 3.確定邀請參加談判的供應(yīng)商名單。談判小組從符合相應(yīng)資格條件的供應(yīng)商名單中確定不少于三家的供應(yīng)商參加談判，并向其提供談判文件。 4.談判小組所有成員集中與單一供應(yīng)商分別進(jìn)行談判。在談判中，談判的任何一方不得透露與談判有關(guān)的其他供應(yīng)商的技術(shù)資料、價格和其他信息。談判文件有實(shí)質(zhì)性變動的，談判小組應(yīng)當(dāng)以書面形式通知所有參加談判的供應(yīng)商。 5.確定成交供應(yīng)商。談判結(jié)束后，談判小組應(yīng)當(dāng)要求所有參加談判的供應(yīng)商在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行最后報價，采購人從談判小組提出的成交候選人中根據(jù)符合采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等且報價最低的原則確定成交供應(yīng)商，并將結(jié)果通知所有參加談判的未成交的供應(yīng)商。競爭性談判的優(yōu)點(diǎn)分析競爭性談判是一種特殊的采購方式，是在某些以招標(biāo)方式難以完成采購目標(biāo)的特定條件下采用的。該種方式有著比較明顯的優(yōu)缺點(diǎn)，只有能夠合理地發(fā)揮其優(yōu)點(diǎn)、規(guī)避其不足，便能使該方式更有效地實(shí)現(xiàn)采購目標(biāo)。競爭性談判的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在： 1.凡屬于特殊規(guī)格貨物采購，經(jīng)營的廠家不多，有時只有一家或很少的幾家，競爭的對象少，采用談判確定成交，比較合理； 2.凡采購的貨物屬于成品化比較高，各市場因素十分透明的，采用競爭性談判方式可以簡化采購程序，提高效率； 3.有利于緊急采購，及時供應(yīng)某些方面迫切需要的物資和服務(wù)； 4.能對一切條款內(nèi)容細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)洽談，更容易達(dá)到適當(dāng)?shù)膬r格和一致的協(xié)議； 5.可選擇適當(dāng)?shù)膶ο?，并兼顧供?yīng)商以往的業(yè)績，確保采購安全，防范采購風(fēng)險； 6.有利于政策性目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或互惠條件的運(yùn)用。競爭性談判的缺點(diǎn)分析競爭性談判的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在： 1.無限制的獨(dú)家談判，容易造成廠家抬高價格； 2.違反自由競爭精神，助長企業(yè)托拉斯壟斷價格，阻礙工商業(yè)的發(fā)展； 3.秘密談判，容易給參與者或操作人員造成串通舞弊的機(jī)會。

競爭性談判是指采購人或代理機(jī)構(gòu)通過與多家供應(yīng)商(不少3家) 進(jìn)行談判，最后從中確定中標(biāo)供應(yīng)商的一種采購方式。競爭性談判由于其自身具有特殊性和靈活性的特點(diǎn)，經(jīng)常被各集中采購機(jī)構(gòu)在日常工作中運(yùn)用?！墩少彿ā返?8條給出了競爭性談判的一個操作程序，但相對比較籠統(tǒng)，對一些具體細(xì)節(jié)如何操作沒有明確，因此，各集中采購機(jī)構(gòu)在具體實(shí)施過程中有很大的差異。拓展資料：關(guān)于競爭性談判競爭性談判是指采購人或代理機(jī)構(gòu)通過與多家供應(yīng)商(不少3 家) 進(jìn)行談判，最后從中確定中標(biāo)供應(yīng)商的一種采購方式。參考資料：搜狗百科：競爭性談判

5，律師提示在中介參與的二手房交易中賣方要注意什么

1、“全權(quán)委托”、“獨(dú)家代理”要慎重?！　　叭珯?quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對購房人就要承受相應(yīng)后果，至于房主還能否向中介追究責(zé)任，那一般是與購房人無關(guān)的?！　　蔼?dú)家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機(jī)會可能也要面臨中介索要約定的費(fèi)用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費(fèi)用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風(fēng)險。　　所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨(dú)家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如“委托書上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認(rèn)方為有效”、“獨(dú)家代理的底價是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等?！　?、權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有?！　≡谖兄薪榻灰椎倪^程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權(quán)證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會投入相當(dāng)?shù)臅r間和精力，何必呢？　　可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語言。　　3、應(yīng)該堅持在交易時三方親自確認(rèn)交易內(nèi)容?！　≠u方應(yīng)該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認(rèn)相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認(rèn)。　　有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認(rèn)交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實(shí)際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實(shí)告知中介的，但有的中介為了賺取中介費(fèi)，故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費(fèi)，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”?！　?、簽署合同等文件不能留空白。　　售房者在簽署合同等文件時一定要仔細(xì)審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白?！　∫酝?jīng)發(fā)生過購房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容。這種主張往往很難成立，因為提出這種主張的人往往又無法提供證據(jù)證明自己簽字時不存在這些對自己不利的內(nèi)容?！　?、如中介可能持有房款須明確延期付款的違約責(zé)任?！　≡谖兄薪榇鸀槭鄯康倪^程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代為辦理貸款、墊資、轉(zhuǎn)按揭等手續(xù)，可能涉及購房者先把相關(guān)款項打給中介，如果事先有約定，對于購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，而有的中介會拖延把相關(guān)款項交給售房人的時間?！　‰m然現(xiàn)在有些地方出臺規(guī)定，二手房交易的資金不走中介公司賬戶，由銀行代為操作，但這規(guī)定能否有效落實(shí)是個問題，而且不排除因為某種原因各方不愿意采取此種方式的。　　如果涉及上述問題，在與中介簽訂的合同中，應(yīng)該把中介代為收取上述款項后多長時間把相關(guān)款項轉(zhuǎn)交給售房人、如果不按時轉(zhuǎn)交如何承擔(dān)違約責(zé)任作出明確的約定。　　6、對交易可能發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該在委托中介時提前確認(rèn)清楚?！　≡谂c中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費(fèi)用、這些費(fèi)用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有事項都進(jìn)行明確約定，并把相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)形成書面文件，由各方確認(rèn)。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費(fèi)用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，那時即使買賣雙方能達(dá)成解約的一致，也會涉及中介收取的費(fèi)用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。

案例：中介“獨(dú)家代理”，產(chǎn)權(quán)人吃悶虧廖先生要出售一套房子，聯(lián)系上一家中介，經(jīng)協(xié)商和中介公司簽訂了代理合同。合同約定由中介公司獨(dú)家代理廖先生出售該套房屋，出售房屋不得低于雙方商定的底價，在雙方商定的底價的基礎(chǔ)上超出部分，中介按一定比例收取代理費(fèi)。合同簽訂后，廖先生把房屋鑰匙、房產(chǎn)證原件和身份證復(fù)印件交給中介，簽署了授權(quán)委托書?？蛇^1個多月，雖然中介公司曾帶過幾個人看房，但房子卻沒有賣出去，可自己的房子并不難賣，自己出的價格也不算太高，怎么可能沒人買呢？于是，廖先生找到中介公司，中介建議他降低雙方商定的底價，說這樣有利于快速出售房屋。廖先生不同意，說我的房子值這個價兒，你們要是賣不出去，那我找其他的中介或我自己把房子賣了?？芍薪椴淮饝?yīng)，說“您這房子已經(jīng)委托我們獨(dú)家代理出售了，而且簽訂合同后我們也把房子出售的廣告信息發(fā)出去了，還帶有意向的買方看過房子，如果你要是單方解約，那我們前面不是白付出了？按合同約定你要承擔(dān)違約責(zé)任的！”當(dāng)初廖先生只是想委托中介售房，中介承諾前期不收費(fèi)用，以底價以上的價格的一定比例收取中介費(fèi)，覺得這樣約定自己不會在價錢上有什么損失，沒想到會碰到這樣的情況。而且看協(xié)議中，對中介代理銷售時間沒什么限制，更沒有不能按時出售的賠付標(biāo)準(zhǔn)。這么說來，中介公司之所以不急于出售房屋，就是覺得現(xiàn)在的價格不夠高，能賺取的中介費(fèi)比較低。廖先生本來是急于用錢才出售房屋，現(xiàn)在房子一時賣不了，拿不到錢?？墒侨绻F(xiàn)在解約或自行出售，要面臨中介的違約索賠。就算是雙方簽訂的合同有問題，要想爭出個對錯，到法院起訴也要幾個月，房產(chǎn)證又在中介手中，真打起官司來，這房子短期內(nèi)是無法出售了。無奈之下，廖先生只得和中介公司協(xié)商，改變了中介費(fèi)的支付方式，這才把房子賣了出去，錢雖然拿到了，但和原來的預(yù)想相比卻少了一塊，被吃掉了。在房地產(chǎn)中介涉及的交易中，“全權(quán)代理”、“獨(dú)家代理”表面上看是為了給賣家?guī)矸奖?，“委托給我們，你就不用管了！”“一切手續(xù)我們代辦！”，但這些本來應(yīng)該帶來方便的操作方式，往往卻成了一些人控制賣房人的手段，讓房主有苦難言。下面針對在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的各種爭議，我們來分別介紹一下在業(yè)主委托中介出售房屋時重點(diǎn)應(yīng)該如何注意、防范。？1、“全權(quán)委托”、“獨(dú)家代理”要慎重。“全權(quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對購房人就要承受相應(yīng)后果，至于房主還能否向中介追究責(zé)任，那一般是與購房人無關(guān)的。 “獨(dú)家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機(jī)會可能也要面臨中介索要約定的費(fèi)用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費(fèi)用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風(fēng)險。所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨(dú)家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如“委托書上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認(rèn)方為有效”、“獨(dú)家代理的底價是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。2、權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有。在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權(quán)證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會投入相當(dāng)?shù)臅r間和精力，何必呢？可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語言。3、應(yīng)該堅持在交易時三方親自確認(rèn)交易內(nèi)容。賣方應(yīng)該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認(rèn)相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認(rèn)。有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認(rèn)交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實(shí)際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實(shí)告知中介的，但有的中介為了賺取中介費(fèi)，故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費(fèi)，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”。4、簽署合同等文件不能留空白。售房者在簽署合同等文件時一定要仔細(xì)審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。以往曾經(jīng)發(fā)生過購房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容。這種主張往往很難成立，因為提出這種主張的人往往又無法提供證據(jù)證明自己簽字時不存在這些對自己不利的內(nèi)容。5、如中介可能持有房款須明確延期付款的違約責(zé)任。在委托中介代為售房的過程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代為辦理貸款、墊資、轉(zhuǎn)按揭等手續(xù)，可能涉及購房者先把相關(guān)款項打給中介，如果事先有約定，對于購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，而有的中介會拖延把相關(guān)款項交給售房人的時間。雖然現(xiàn)在有些地方出臺規(guī)定，二手房交易的資金不走中介公司賬戶，由銀行代為操作，但這規(guī)定能否有效落實(shí)是個問題，而且不排除因為某種原因各方不愿意采取此種方式的。如果涉及上述問題，在與中介簽訂的合同中，應(yīng)該把中介代為收取上述款項后多長時間把相關(guān)款項轉(zhuǎn)交給售房人、如果不按時轉(zhuǎn)交如何承擔(dān)違約責(zé)任作出明確的約定。6、對交易可能發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該在委托中介時提前確認(rèn)清楚。在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費(fèi)用、這些費(fèi)用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有事項都進(jìn)行明確約定，并把相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)形成書面文件，由各方確認(rèn)。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費(fèi)用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議，那時即使買賣雙方能達(dá)成解約的一致，也會涉及中介收取的費(fèi)用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。

這個比較專業(yè)和系統(tǒng)化，一句話來講，就是要防止房財兩空，一個是被中介搞得房財兩空，一個是被買家搞得房財兩空。比如產(chǎn)權(quán)過戶了、沒收到錢。然后，在試圖返回產(chǎn)權(quán)狀態(tài)時發(fā)生了法律困難等。

這個比較專業(yè)和系統(tǒng)化，一句話來講，就是要防止房財兩空，一個是被中介搞得房財兩空，一個是被買家搞得房財兩空。比如產(chǎn)權(quán)過戶了、沒收到錢。然后，在試圖返回產(chǎn)權(quán)狀態(tài)時發(fā)生了法律困難等。再看看別人怎么說的。